重生地产大亨-第161章

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第290章千亿狂飙

那一天罗伯特总裁亲口答应全力配合喜乐广场。之后，大型品牌都纷涌而至。2003年12月24日，喜乐广场开盘，取得盛大的成功，李学伟一举赚了30个亿。

2003年4月国*土资源*部第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》正式发布，该规定要求各地土地出让一律要实行透明化、公开化的手段。

通过对该政策的分析，李学伟认识到，在新的政策框架下，土地交易已经出现市场化转机之后，尤其是在土地交易手段趋于公开、透明化以后，房地产最终将发展成一个高度市场化的行业。这样，对喜乐多地产这种完全起步于市场、没有任何特殊背景的私营企业而言，通过市场化手段进军外地市场已经成为可能。

这里需要解释一下，在2002年国土资源部11号令之前，大多数城市的大部分土地交易，都是通过协议方式进行的，交易内容、交易价格往往只有当事双方自己知道，很多公司拿地只能靠关系、靠人脉，有路子的土地不断，没路子的，呵呵，你有钱也买不到地。

按照国*土资*源部新的政策，此后的土地交易将通过招标、拍卖、挂牌出让三种方式进行，土地交易公开化。该政策对华夏国房地产市场来言，具有划时代的意义。

新政策公布后，很多房地产商还在观望，观望新政策能否得到各地大力的落实，观望其他企业的动向，观望通过协议方式拿地是否彻底已不可行，观望依赖关系取得土地的年代是否已经一去不返了。

此时，李学伟带领的喜乐多地产已经开始意识到新政策中蕴含的巨大机会。

2004年4月10日。喜乐多历史第一个具有转折意义的会议在江南红河谷新城喜乐广场召开。这次主题为‘增长战略‘的会议，李学伟召集了喜乐多地产66名中高层管理人员，几乎封闭式、连轴转地开了30个小时。

会上。喜乐多地产实施了大手笔的战略部署，提出了三年发展战略。第一次明确了企业的行动纲领。

著名的‘缩短从现金到现金‘的商业模式，也是在这次会议上做出了完整的表述。

会议确定了喜乐多的战略目标：no。1……做成中国房地产行业的第一；leader……做市场的领导者，在市场中拥有绝对的发言权。为实现这一目标，提出的进入异地市场的战略计划是：三年内，进入一线城市京城，进入有增长潜力二线城市，进入江南市周边的三线城市。五年内，集中力量进入两个以上一线城市。以一线城市为中心覆盖周边二线城市。十年内，在所有一线城市成为主流开发商，并覆盖绝大部分二线城市。会上，李学伟为喜乐多制定的目标是2004年实现70亿元，2004年实现100亿元，2005年达到150亿元。同时，看好未来土地潜力的李学伟，要求顺驰必须强势推进土地储备，李学伟提出‘土地储备是房地产企业的命脉‘。

随后，在放言勇争第一之后、在17个小时的芦山会议后。喜乐多开始行动了。

2004年4月18日，京城市首次拍卖的大宗国有土地……兴达区黄村卫星城北区1号地进行竞拍。此次拍卖是国*土资源*部11号文新政公布后，京城市的第一次土地拍卖。极为吸引业界的关注，号称‘世纪第一拍‘。

当日，750平方米的国际饭店会议大厅座无虚席，‘世纪第一拍‘吸引的发展商、拍卖同行以及土地主管官员、媒体记者把走道堵得水泄不通。记者从签到席了解到，共10家发展商参与竞买，分别是京城天鸿、住总、华*润、威凯、天创、嘉信永延、世纪鸿以及江南喜乐多、海上永开置业和广东富力。

10时，广粤著名拍卖师陈大湘用洪亮的嗓音向竞买企业公布：起拍价为4。3亿元人民币，竞价阶梯为200万元。竞买开始后，持18号的世纪鸿和8号海上永开置业竞相加价。标的额一路飚升至6亿元。只有天鸿、住总、世纪鸿、顺驰、海上永开置业参与竞拍。还没有举过牌的京城天创工作人员用笔记本电脑测算出的成本已超过该公司承受底线，华*润置地等几家发展商都把手离开号牌。放弃了竞买。

竞买价突破8亿元后，竞拍现场更是高潮迭起。随着竞买价的不断攀高。观众的眼光最后集中到竞买席上9号喜乐多集团和16号天鸿集团。

‘投资有风险，举牌要谨慎。‘当竞买价大大高于起拍价时，拍卖主持人一次又一次提醒竞买人保持冷静，但9号和16号的竞买热情丝毫未减。这两位竞买者每次都以加价1000万元的幅度向上‘冲刺‘。最终，9号喜乐多以9。05亿元的价格‘一槌定音‘，获得了被拍卖土地的使用权。

拍卖结束后，市场一片哗然，全都认为喜乐多集团疯了，此地块规划建筑规模44。43万平方米，按成交价9。05亿元计算，每亩地的价格近200万元。这就意味着，喜乐多在此开发住宅产品起价在5500元/平方米以上。

而当时，京城兴达区域的房地产项目，如翡翠城、清城、心都、青岛嘉园等项目的均价在4000元/平方米左右。

人家售价才4000元／平方米，这价格里面已经包含了丰厚的利润，而你成本就5500元／平方米，这种生意谁敢做？够不够疯狂？

而这不过是喜乐多地产疯狂拿地狂潮中的一幕而已。

2004年9月，喜乐多地产以5。97亿元将天堂市009号地块拿下。

2004年9月，喜乐多地产在海上青浦拿了130多亩土地，总价格1。2亿元。

2004年10月，喜乐多在酥州，以5。97亿元取得金鸡湖地块。

2004年12月。喜乐多在建康，以6。53亿元拍得河西奥体中心地块。

2004年12月，喜乐多还以1亿多元拿下了胡楚省荆州地块。

2005年1月。喜乐多以27。2亿元拿下酥州工业园区160万平方米的地块王妃您要的王爷到货了全文阅读。

2005年5月，喜乐多先后从南河省正州和洛杨取得两块土地。喜乐多开始进入一些二线城市。在此期间，又在无*锡取得太湖新城地块。在江南老家，喜乐多的行动也没有停止，又取得淦州水果厂和酒江桃花园地块。

2005年6月，京城市第二批公开交易的国有土地使用权进行拍卖。

泰丰区菜户营西街117号住宅及配套项目用地（居住面积219000平方米）为此次拍卖会中最受人关注的地块，共有6个企业参加竞买，起拍价为3。89亿元。价格刚报出，6个竞拍人就开始迅速加价。互不示弱；突然喜乐多报价5亿元，场内一片哗然。

拍卖师叶向前特意做出提醒‘天气热，竞买的时候要冷静，投资要承担风险‘。

据叶向前估算，以居住面积计算，5亿元的价格就要承担2283元/平方米的成本，加上拆迁费，成本达到3000元/平方米。但竞买者热情依旧，经过65轮竞价之后，喜乐多集团以5。12亿元成功夺标。这一价格比起拍价高出1。23亿元。

经过这种大跃进式的扩张，喜乐多手中储备的土地面积达到近千万平方米，其中长三角地区就占了400万平方米。在一年之内。喜乐多从一个地方性公司变成一个全国性的公司，企业的员工也从几百人发展到2000人以上。粗略统计，在2004年、2005年，喜乐多用于江南和异地买地的资金已经超过百亿元。

这是绝对的疯狂，绝对的大手笔，在华夏国商战历史中，绝无仅有的疯狂一幕。

房地产行业中人经常把土地比作面粉，把楼房比做面包，在正常的情况下。面粉的价格应该比面包便宜，不然这生意就没法做了。谁做谁亏。

喜乐多此轮拿地狂潮全面打破了这个规律，几乎全是高价拿地。拿地的‘面粉‘价格几乎都赶上当地的‘面包‘价格了。

喜乐多的这种做法，引发了业界的巨大震荡。

对自己的这种行为，喜乐多方面的解释，土地转让方式的变化、以及对宏观经济的判断，都印证了一个方向，那就是楼市将持续火爆，同样土地的价格将继续攀升，现在虽然高价拿到了‘面粉‘，以后能够更高价格地卖出面包，现在拿地的价格虽然看起来高，但随着市场价格的攀升，现在的地价绝对还是偏低的。

面对李学伟和喜乐多的举动，众多地产公司义愤填膺啊。

市场上统共就放出那样几块好的‘面粉‘，全部顺驰天价抢跑了，其他公司能不气吗？

没有抢到‘面粉‘，怎么‘和面‘？没有‘面粉‘，怎么做‘面包‘？没有‘面包‘，公司上上下下这么多人吃什么？

通打分公司对南方某城市的一块土地已经关注很久，最后拍卖会上，被喜乐多高价夺走，据云，喜乐多参加拍卖会的工作人员当时就哭了，对一块土地，调研、规划、标书，半年、一年的折腾下来，最后的结果是被人家抢跑了，问题是你明年的‘饭招‘还得从头另想办法，多气人啊，没法不哭啊。

为什么其他公司没有和喜乐多进行‘天价拍地大对决‘呢？

喜乐多疯狂拿地的时候，国*家主*管部门也正好出台了以‘121‘号文为代表的一系列调控措施，部分同行业的公司对市场前景暂时判断不明，停止了大规模的扩张，在财务上持有大量现金，保守‘猫冬‘。

雷震宇为代表的一批房地产企业，生怕调控太紧，对公司资金链造成过大压力，2004年、2005年几乎没有从银行贷过款。其中有一年的负债率达到了0％，这种保守、稳健的财务策略就决定了一些地产公司不可能拿出百亿资金在全国土地拍卖市场上放手一搏。

另外当时‘招拍挂‘还属于新生事物，很多地产公司也想通过这种方式拿地我的主神妹妹TXT下载。但与传统的协议拿地方式相比。‘招拍挂‘的拿地成本被抬高了，很多公司还无法适应这种新形势。认为在调控加强的背景下，高价拿地风险太大。

所以很多公司在土地拍卖会上，都还没有喜乐多那样已经经过17个小时的芦山会议，统一过意见，就是肯出血本、肯出高价、肯刺刀见红，很多地产公司的高层并没有形成要加大土地储备的发展思路。在发展思路上，很多公司对大势的判断，没有喜乐多确。

李学伟当时反复说过的一句话就是：现在高收入的人群都在买房。这些高收入人群是非常具有判断力的，这些人的动向就说明楼价近期内下不来，喜乐多这样大力拿地，从现阶段看起来风险很大，但从市场未来的角度看，其实是个很好的机遇。

从2004年到2007年的全国楼市方向来看，李学伟确实看对了方向，如果把这比作一场赌博的话，他押对了方向。

激起业界质疑之声

地被喜乐多高价抢跑了，于是其他公司怨言四起。举例来说。

2004年10月，喜乐多在天堂市报价161轮，竞买鏖战历经4个半小时。以5。97亿元的惊人价位将一块竞拍起始价为2。04亿元的天堂市市（2004）009号地块收入囊中，每亩222万元（包括契税）的单价比同等土地20万元的原估价高出了10倍，创下天堂市土地市场单宗地价最高纪录。

在第9号地块竞买之时，天堂市最大的房地产企业地绿集团总裁杨卓亲自坐镇竞买现场，但地绿最高报价为4。25亿元，没有得手。

随后，杨卓在一份致业界倡议书中表示对喜乐多‘天价‘竞买9号地之事的质疑。

他认为，这是一场严重背离了市场价值规律的竞买，挂牌竞买是经济行为。但今天的竞买可以说是非经济的。他认为，土地作为地产终端产品的原材料。是构成商品房市场价格的主要成分。该地块所在区域的商品房价位在每平方米2300～2400元时即属于偏高的价位，如今每亩222万元的土地出让价格。按照最高容积率计算，使得每平方米的地价成本即达到1800多元，再加上建筑安装成本和各类税费，成本价即已超过3500元，超过了天堂市场在该地块的购买力。

他还说，作为理性的房产商，应该对市场、对土地都要负责，这次竞买其实扰乱了天堂市场的土地秩序，使之出现一种混乱局面。这次背离价值规律行为的出现，将成为一种参照，无形中抬升了天堂市场的土地价格，进而把危机转嫁给消费者。而且还变相地给天堂市区及周边的市民传递了一个错误信号，认为天堂地价有很大的升值空间，为新的土地征用设置了障碍，影响了天堂土地的持续开发。此次江浙两家地产商对天堂市场缺少基本把握的竞买是为了各自的品牌而进行恶性炒作，结果是破坏了当地的投资环境。

天价拿地、从人口边夺食之举是要付出代价的。

针对喜乐多的高速扩张，通打内部反应那是相当激烈啊。

对于喜乐多现象，通打作出了一份研究报告，这份报告基本确立了通打与喜乐多商战的大体思路。

该报告第一点称，李学伟靠垃圾地代理起家，对客户需求市场反应敏感，企业员工斗志旺盛，经营上极其强调