超级地产大亨-第248章

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2002年前10个月，江南集团四处扩张，确实已经吃得很饱，停下来慢慢消化食物也属正常。

“101大限”，这是广大媒体为还剩不到3个月时间协议出让土地所新发明的名词，在明年1月1日限期之前，还能最后为低价出让土地疯狂一把。在这样的大背景下，全国土地市场呈现出一种狂热状态，许多企业和个人赶紧利用手中的背景和关系最后捞上一笔，甚至许多政府机关单位和国有企业也参与进来，利用协议出让的最后空子为己方谋取一定的土地利益。

正式实施招拍挂，土地经过市场激烈竞争，无论是江州还是沪东，都明确地显示出土地价格必将高涨。

因此，以“101大限”为分隔线为前提下，获得土地路径不同，前后者成本也就大不一样，届时都将转化为商品房进入市场以市场价销售。通过协议出让的前者将会获得巨大的超额利润，成为制度性土地红利。可以预计，这一轮新土地革命带来的“101大限”，必将带来许多一夜暴富的富豪，令他们最惋惜的恐怕就是这样机会仅仅只有一次。

这些是改革的成本，也是改革的阵痛，更是改革的学费。

时间一晃而过，“101大限”到了最后时刻，全国土地出让招拍挂刚性市场在中央政府的强力推动下正式形成，在无数人和企业的翘首以盼中迎来了崭新的土地革命浪潮，正式开启了房地产黄金十年的大门。

第五十二章IPO上市

尽管天京已经试行过土地拍卖会，但推出的数量不多，之前占据95％份额主流的依旧是协议出让模式。江南地产从拍卖会中拿到了几块地，但天京本地房企对此兴致不高，没有入场搏杀。外地有实力的其他开发商也无暇北上，忙着在当地扩张消化。当时的土地拍卖，并未引起太多的注意力，便宜了江南地产低价拿地。近两年，随着和天京市政府关系的加固，江南地产反而通过协议出让拿下了不少地块，在天京囤积的住宅用地储备量已经超过150万平方米。

从某个角度出发，江南地产也算是旧体制一定程度的获益者，但为了未来更大的发展前景，秦然支持打破这个旧牢笼换回一方新天地。

这一切都随着“101大限”到来，发生了翻天覆地的变化，全国统一建立了刚性土地出让市场，所有经营性土地都将实行招拍挂模式。

中国政治看天京，经济看沪东，土地招拍挂制度作为新土地革命政策，其在天京市的首次亮相便是试金石。

在这样背景下，首都天京市2003年首次大宗国有土地使用权拍卖会，被媒体冠以了“世纪第一拍”的名号。

2003年1月20日上午9：30，位于天京国际饭店二层的拍卖厅早人满为患，国内外将近200名记者已占据了最有利的地形位置，以国土资源部部长、天京市市长为代表土地主管官员近20人坐在一旁观战，包括了江南地产、万建地产、宝利地产在内的大大小小18家开发商缴纳了2000万保证金参与竞拍。当初前来参加土地出让答疑会的房地产企业数目超过50家，最终还是有18家企业落实意愿缴纳保证金参会。

此次拍卖会只有一块土地出让，位于天京市郊大兴卫星城的土地项目，在老天京人心中是位于郊区的郊区地块，已经远在五环之外。该地块占地56。63万平方米，规划建筑面积是58。32万平方米，周围房价均价在4000元左右。

2000年底江南地产刚进入天京时五环内一手房市场均价约在3600元，现在2003年1月份已经涨到了4900元左右。

天京市拿这块位于偏远市郊的土地出来，一是目标不显眼，位于五环之外。二是体量大小均衡，均价不高，拿来试水市场比较合适。

“以前主要是天京的开发商开发天京的地，我们外地的开发商想进来，往往好几个月都找不到可以拍板的人，无形中仿佛有一道门槛横亘在眼前，看得到就是进不去。现在通过拍卖这种方式，给我们这些外地开发商有了进入天京市场的机会，也有了公平的平台来和同行们一较高下。”

一位参与竞拍的外地开发商代表在接受记者采访时说出了上述话语，这代表了所有在场的外地开发商心声。

9：48，拍卖师打开密封袋，获知了这次拍卖政府定下的底价5。36亿，并宣布此次拍卖为增量式竞拍，每次加码至少100万元。

一声锤响，拍卖正式开始，来自天京本地的弘天地产首先举牌，随后各家竞拍商轮流举牌，金额以几百万的级别一路上升，尤其宝利地产最为活跃。

江南地产出席的代表是李德盛，他正悠闲地看着同行们在举手报价，现在只是开胃菜时间，真正的大鳄都懒得出手。

10：03，万建集团报了8。6亿的高价，拍卖现场顿时安静了许多。

“现在楼面地价来到了1475元，加上1800元的建安成本，就是3275元。如果一平方卖4000块钱，那么开发商将会有20％的利润。”

看到现场情况冷却，拍卖师把目前的竞价数额做了预测说明。

8。7亿。

宝利地产开始继续参战，此外还有地头蛇弘天地产也加入战团。

在他们3家的激烈争夺中，几千万的加码一路飙升，竞拍价很快突破了11亿元大关。

此时楼板价已经来到3686元，以目前4000元售价看，开发商利润空间仅有8％不到，已经处于微利姿态。

这时，大家加码幅度也从千万级降到百万级，以200万为单位喊价。

12亿的时候，万建地产选择了退出，这已经是他们能承受的最大值。现场只剩下宝利地产和弘天地产两家在争夺，现场的记者也都跑到他们桌前，闪光灯一刻都没有停息。

12。8亿！

时间来到10：18，楼板价终于达到了目前4000元的售价，宝利地产这一次出价终于震慑住对手，弘天地产看样子放弃了继续跟进。

“12。8亿第一次，12。8亿第二次……”

拍卖师已经在倒数，这时现场的记者们都以为宝利地产笑到了最后。

12。88亿！

李德盛代表江南地产开始喊价，这头一直在旁边沉睡的猛虎露出了凶猛的尖牙。

“哇”

半路杀出来的程咬金让在场的记者犹如捕抓到新猎物般再次兴奋起来，他们纷纷把镜头对准了李德盛一顿狂闪。

从去年第四季度开始，江南集团就沉默了许多，鲜有动静，大家以为它旗下的江南地产此次受邀而来说不定是天京市政府故意叫来撑场面，没想到居然加入了最后的争夺战。

12。89亿。

宝利地产代表在咬牙坚持，他们已经用最小的单位在加码了。

13亿。

李德盛继续加码报价。

又是江南地产，宝利地产已经觉得对方是旧仇未清又添新恨，他们最终没有再举牌，眼睁睁看着倒数结束落锤声响起，一大群记者围住了李德盛要求采访。

“我们公司一向主张用发展的眼光看问题，天京市是我们的战略重镇，所以加大在天京的土地储备，对我们来说有着非常重要的意义。”

拿出预先准备好的说辞，李德盛应付记者们的提问。

“对于万建来说，我们准备了100多天时间，把产品进行多种性定位，进行了精细的成本核算，12亿是我们承受的极限，这个金额稍微不慎就是赔钱的结果。所以，对13亿的结果，我们只能说祝他们好运。”

万建地产的代表在接受记者采访时，有些无奈地说出了这番话，他们真的无法明白为何江南地产能以如此高价拿下地块。

“12亿是业内人士认为的合理区间最高价，有人说江南地产亏了1个亿，而我却不这样认为。我觉得我们是挣了2个亿，因为原本我们为这块地准备的金额是15亿元。”

真真假假，李德盛在最后甩开记者前，回答了最为关注的提问。

此次拍卖，天京市的政府官员最高兴，原本定5。36亿的底价，预计最高拍到11亿，没想到却达到了13亿。这些钱，将来可是全部进入市政府财政的口袋运作。

为何定下了收缩战略，又参加这一次“世纪第一拍”呢？

秦然的理由主要是为了配合3月份即将开启的江南地产IPO，在“世纪第一拍”中拔得头筹，无形中将会为江南地产做足了广告宣传。虽然处于上市前的缄默期，但还是可以打下擦边球提高江南地产的关注度，让那些记者帮忙宣传IPO的消息，提高公众认筹额度。

此外，13亿的费用天京市政府承诺会以基础建设名义返还1个亿给江南地产，剩余12亿的金额将在3年内分期缴纳，对公司的资金压力不大。其次，虽然地处天京五环外，但占地56。63万平方米将会使江南地产在天京的土地储备量超过200万平方米，这对招股说明书很有帮助。土地招拍挂后，天京房价肯定将迎来新一波涨潮，现在算下来4030元的楼板价成本，将来必定会挣钱。

2003年2月18日，刚过农历元宵节两天时间，香港证卷交易所批准了江南地产的IPO申请，预计融资金额在90120亿之间，是近两年来港交所最大的IPO项目。

原本秦然打算拿出40％的股份来融资180亿左右资金，但经过孙金贵劝说公司有很大的发展空间，建议他把发行股份缩减，尽量多自持股份。于是此次IPO新增股份仅占总股份的25％，融资金额也下降到110亿左右。

2月27日开始，江南地产开启IPO的步伐，开始了全球路演，针对机构投资者进行国际配售。

江南地产招股文件显示，公司拟发行5亿股新股，每股招股价介乎18。8元至24。5元，集资额为94亿元至122。5亿元。若行使15％超额配股权，集资额将增至最高140。8亿元。约60％的所得款项净额将用于为在内地14个城市21个项目作融资；约30％的所得款项净额将用作内地购买土地，约10％的所得款项净额将用作营运资金及其他一般企业用途。

据此估算，江南地产上市后市值将介乎376亿至490亿元港币（未计超额配股）。

以华人首富李家为首的香港三大地产巨头、中国银行、美国黑石基金、JP摩根基金、新加坡政府投资基金、阿联酋阿布扎比投资局、挪威国家养家基金、加拿大退休教师基金等机构投资者对江南地产进行了积极认购，他们承诺认购的金额大大超过预配额3。5亿股的8倍之多。

为期5天接受机构投资者认购结束，3月4日正式确定IPO上市股价定价为22。6元，开始对普通公众开放剩余1。5亿股的认购。香港市民对地产公司有着高估值的认识，华人首富就是以地产发家，依照招股说明书江南地产已经是内地最大的住宅开发商。

2002年江南地产公司的营业额为82。5亿元，纯利19。6亿，分别增长了24。5％和32。2％。现有土地储备面积超过1200万平方米，其中天京市达到210万平方米，沪东市也拥有了186万平方米，足够公司未来5年时间的开发量。江南地产至今为止共计进入内地一二线大中城市14个，拥有在建项目29个，动工的建筑面积达到287万平方米。

1。5亿股的公众股票，吸引了香港36。2万人的认购，冻结金额高达1613亿元，超过47倍的认购额。

2003年3月10日，伴随秦然手中的开市锣响彻港交所，江南地产正式在H股挂牌交易，股票代码为03310，标志着江南地产IPO成功收官。江南地产行使了超额配股权，总计出让了28。75％的股权，募集资金高达140。8亿港元。

此番上市，江南地产股权结构进一步披露在公众面前。

江南地产的大股东是江南投资有限公司，占有51。67％的股份，而江南投资有限公司又被位于开曼群岛的离岸公司秦氏置地有限公司100％控制。秦氏置地有限公司是属于自然人秦复生的100％控股公司。

秦复生个人持股7。93％，是最大的个人股东。公司的管理层和员工持股委员会占股比5％，有资格占据董事会的职位。

剩余的35。4％是其他股东，包括了之前进来以软银集团为代表的战略投资者和IPO招股的机构和公众投资者。

以发行价计算，秦然的个人身家达到了291。88亿港币，真正成为了名副其实的亿万富翁。

包括周志东、郭会明、陈浩、李德盛等在内的一众高管笑得嘴巴都合不拢，他们当初入股的股份转眼间翻了3倍多，简直是赚翻了。

王雅萱应邀到港交所参加敲锣仪式，只不过她是以观众的身份，并未站到秦然的身边。王家作为战略投资者，在江南地产中占据了0。85％的上市股份，她是以股东代表的身份出席。看到秦然指点江山般敲下锣鼓，王雅萱心满意足地站在一边默默为他加油，也为自己当初慧眼识人而骄傲。谁能想到当初那个硬是凭借霸王面试机会闯进江州一中的男生，竟然在暗中翻云覆雨弄出如此庞大的地产公司，以21岁的年级就成为了华人圈内的亿万富翁。

当然，此时秦复生的对外年纪已经是33岁的钻石王老五，招股书必须披露大股东的婚姻状况，显示的赫然