超级地产大亨-第147章
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淙徽醯妹挥性て诟撸芩愦右曳较蚣追剿忱涑晒ΑＮ髯油迓舻搅�4300元/平，陶鑫开发的“山林水都”只能卖到3850元/平还低于全市一手房均价，因为他的楼盘位置便宜一些交通不便小区质量也一般。
穆平年后顺利拿到了上海大众在江浙省的3个代理名额之一，有了奥迪的成功经验，第一家上海大众4S店也赶在五一间在江州开门营业。除了桑塔纳外，上海大众新推出了中级车帕萨特B5，一上市也得到热烈追捧，公务商务使用都合适，价格也比奥迪A6L要便宜许多。
方俊、萧芸这对新人心满意足从迪加回国，几天不见，他们皮肤都已经晒黑一片。
“太好玩了，明年有机会我们还想去玩一遍。”
听到他们的评价，秦然觉得自己的旅游大计似乎开局还不错，让这两个新人去试体验反响不错。
第二十九章囤积土地
一架波音747客机从天京起飞，上面载着中国驻迪加大使，以及教授汉语的老师直飞迪加。这是国内直达迪加航班的第一次试飞，两国友好交流速度进程明显加快，汉语老师是应迪加政府特别要求前往负责培训当地人汉语。
其实培训主要生源都是秦然旗下公司的员工，因为他们未来主要接待的客户都是中国游客。所以，公司员工们掌握汉语是必须的技能要求。搭上国家政治的东风，秦然节省了许多精力，教授汉语、直通航线、旅游合作、落地免签等都为其扫清了发展海外旅游市场的障碍。
直飞航班座位靠椅背后都印有“迪加圣龟旅行社欢迎您”的广告，秦然已经包下了这条航线座位广告的投放。凭借新开冷门线路和政治因素，秦然以迪加国公司的名义只用300万友情价就拿到了一年时间广告位。
西子湾全部三期项目都已经售罄，江南地产紧接着在江州动手对年前刚以3。5亿拍下的C3地块进行开发。C3地块占地20万平方，距离江州城区1公里远。在土地拍卖时，江州市政府承诺会把市政道路管道等设施铺到C3地块，但过了五一节却没有任何动静。C3地块已经在打桩了，若是市政设施一直跟不上，将来施工不便销售也会成问题。于是，秦然派人去政府部门询问，得到的答复是政府目前基建资金压力大，主要精力都投放到新城建设，C3地块附近会延后动工。在政府部门看来，这是很正常的事情，只是承诺了会建市政配套，但没有说今年内就必须完工。
政府拖得起，秦然可拖不起这样的时间，因为现在通向C3地块的路都是沙石路，市政的七通一平根本就没到达。江南地产已经对C3地块进行开发，意味着一年后就要开盘发售，如果你市政设施跟不上，楼盘到时销售肯定不佳。毕竟谁都不愿意购买配套不足，交通不便的小区居住。没办法，说来说去都是钱的问题。江州市政府现在也很缺钱，新城建设投入了大量资金，据说今年还会对机场进行二期航站楼建设，所以在一些可赶可不赶的市政方面有意延后。
没有办法，谁让公司没有其他地块可供开发了，秦然只好自己出钱承担城区到C3地块的市政配套建设。政府没有钱，就算找到市委书记黄伟国也没用，而且这样的小事找黄书记实在是太不懂规矩了。1500万，江南地产出资由市政部门负责承建，在2000年元旦前修好江州城区抵达C3地块的最后一公里路，完成七通一平的到位。
C3地块旁有一条小河流过，江南水乡河道遍布，有水便会为小区增添不少景色。贝恩国际是江南地产的老合作伙伴了，这块土地依旧由其操刀负责，基本都是西子湾小区的照搬。因为有意购买江南地产楼盘的顾客都会选择到获得大奖的西子湾一期实地考察，加上那里已经过市场的检验，所以以其为模版复刻是十分合理的选择，省钱省力又美观实用。
江州市政府太缺钱了，所以又推出新的地块拍卖增加财政收入。这一次拍卖的土地都集中在新城规划的居住区，是政府首次拍卖新城的地块。因而，公告一经发出，就得到许多开发商的关注。按照江州市政府的规划，新城居住区将来会和现在西子湾附近的城区连成一块，打造连片的市民居住区。尤其最惹人心动的是，这些土地都位于新政府大楼附近，在可以预见的未来都是新城的中心地带。在规划中，一侧是居民区，另一侧是商业区，所以如今出让的居民区用地看上去会有很大的升值空间。
江南地产已经没有储备的普通商品房开发地块，为了避免再次出现C3地块这般有些狼狈需要自己垫资替政府修市政的局面，秦然决定要加大土地的储备量。尤其近期江南地产回笼了许多资金，而且政府还提供了20亿的贷款授信，所以对这一次的拍卖会秦然决不手软。
新城居住区规划的土地完成了三通一平，而且切割划分都是横竖笔直的大道，显得非常周正，面积也挺大都在10万平方以上，极为适合江南地产的定位。
作为入围省内重点扶持企业的唯一房地产公司，江南集团近期一时风头无双。千里奔袭天京勇摘玫瑰园，打造出中国最贵豪宅，还请得国家一号首长莅临公司视察，都已经成为业内人士津津乐道的话题。
这一次，秦然带着周志东、孙金贵出现在拍卖会现场，还是老地方市政府礼堂，惹得其他同行纷纷侧目相迎。不少熟悉的公司老总还主动上前和他们打招呼，显示出目前江南地产重要的江湖地位。随着房地产市场火爆，今天报名前来参加竞拍的人数也比之前3次拍卖会都要多，有许多都是陌生面孔，目测都是从其他行业准备到地产业淘金的新进入者。
“现在大家都知道房地产的钱容易赚了。”
孙金贵私底下感叹道。
“天下熙熙，皆为利来。知道钱好赚，但今天轮不轮得到他们赚至少还是一个未知数。”
秦然今天并不怕竞争对手众多，论眼光论资金实力自己明显是在座所有人中的佼佼者。
“秦总，难得看到你展示出如此豪气一面。”
平时秦然都是温文尔雅深藏不露，极少会表露出外向张狂情绪，所以周志东看了一眼后说道。
“新人太多，我们作为先行者趁今天机会，来现场教一教他们入行游戏的规则。”
扫视了一下全场，秦然意味深长地说道。
今天出让的地块一共是15幅，最小的是8。2万平，最大的达到13。8万平。从D1D15，一排而过，都集中位于一个区域内。按照之前土地出让的金额计算，江州一般楼面价成交均价在1500元/平，因为近期一手房均价在不断上涨，所以大家今天对竞拍金额的预期也达到1800元/平。
今天的拍卖规则变了，从最偏僻的D15地块开始拍卖，拍卖师决心要把好东西留到最后。一开始推出的3幅土地虽然位置较偏，但依旧吸引许多开发商的争抢，楼面价格屡创新高，第1块地就已经突破大家来之前的心理预期1800元，达到了2200元/平。后续的2块地也都纷纷突破2300元/平楼面价大关，说明今天的拍卖会绝对红火。
“D12地块位于中间靠东位置，占地11。8万平方米，规划为普通住宅类，容积率限定2。2以下，起拍价2亿。设有保留底价，达不到者竞拍无效。”
拍卖师介绍了一下地块信息，然后就敲下拍卖槌示意开始。
“4亿。”
很快一个陌生的面孔开始报价，看得出他就是秦然口中的新人。
“5亿。”
刚开始大家的气势都很凶猛，报价都是以亿为单位，毕竟按2000元/平的楼面价计算，这块地至少值5亿。
……
价格到了6亿后，就开始放慢了涨幅，加价幅度也降到了1000万一加，因为拍卖时最低竞价幅度为200万，所以一般到最后关头刺刀见红时拼的才是200万起步。
“6。42亿。”
“6。44亿。”
已经进入200万一加，说明大家都将要抵达心理底线。
对许多中小开发商来说，将近7个亿已经是他们全部实力达到的极致，用尽全力拿下一幅地后到位置好一些的其他土地就无力再举牌。这说明，从起步阶段房地产行业就是一个比拼资金的战场，只不过由于中国市场太大几乎每个县城甚至发达地区的乡镇都有房地产市场生存空间，所以中国将来会有各式各样大大小小近7万家房地产开发企业。他们犹如小鱼般遨游在中国大地，任凭大开发商如何大鱼吃小鱼，总是吃不完吃不光。
“6。5亿。”
宏亮的声音响起，来自江城集团的接班人唐龙开始举牌喊价。
现在加价的幅度又从200万升到了600万，说明有强大实力的竞争对手入场。
“6。56亿。”
万建公司也开始出价。
真正的竞争现在才开始，因为地产大佬们刚热身完毕准备入场。
虽然这一次江州房地产协会私底下组织过协商，但房地产市场十分景气，大家手中的房子很脱销，所以都急需补充新鲜的血液土地。公平竞争，价高者得，最后只达成了口头协议。在足够大的利益面前，单凭口头上的协议是没有任何约束力。
……
价格现在来到了6。7亿。
“6。8亿。”
轮到江南地产的举牌了，周志东一举手就是再次以千万金额喊价。现在楼面价格已经达到2650元/平，按现在江州3900元/平的一手房价格几乎没有利润。但西子湾的售价是4300元/平，在江南地产看来这其中还是有足够的利润空间，何况秦然知道房地产市场上升的趋势不会改变。
“6。82亿。”
唐龙似乎并不想轻易认输放弃，再次喊价。
“6。88亿。”
周志东举牌又喊了价格。
“哇”
现在其他人都纷纷对江南地产这种豪气感到折服，一加又是600万。
这一次，终于没有其他公司加入进来，江南地产以6。88亿拿到了他们期盼已久的第一块地。
“5。95亿”，“7。92亿”，后来江南地产又分别拿下D7、D1两幅土地，其中D1是所有地块中位置最好也是面积最大的土地；占地13。8万平。
最终在推出拍卖的15块土地中，其中14块地都落入大开发商手中，江州已经成为像江南地产这般大鳄猎食的主战场，其他中小开发商只能在这些大鳄的牙缝中寻找他们看不上的地方觅食。
仅仅一天，江南地产就在江州花费了20。75亿元囤积了3块土地，这样的举动让所有人意识到其财大气粗，但又都有些不解。
20亿银行授信一下子花完，而且只花在江州市，这家公司其他城市扩张囤地的资金到底要怎么办？
第三十章江南广场
工行戴行长头上依旧是行长头衔，只不过是前面两字从江州换成了江浙。五一前，他升任省工行行长的任命正式下来，秦然还专门打电话向他表示祝贺。
1999年起，房地产开发贷款的比重在各银行内部进一步上升，银行们倾向支持开发资质高、财务状况良好、具有品牌知名度和美誉度，并占有一定市场份额的房地产开发商。江南集团已经完成了原始积累，光固定资产就已经达到30多亿，主要来自储备的土地和待开发的地产项目，账面上还有超过5亿的现金。尤其西子湾的成功，让江南集团已经跻身于江浙省房地产开发企业的前三。
“秦总，咱们是老朋友了，刚上任你就给我送了这样一个大礼。”
戴行长说的当然不是什么金钱财物，而是秦然把刚拍到的2块地向工行抵押，申请为期3年的房地产开发贷款。
D1、D7地块竞拍时共花了13。87亿，资金只有流动起来才会创造源源不断的价值。土地储备在那里，短时间内不会同时开发，所以把不动的地产变成流动的资金是秦然考虑的重点。把这两块土地抵押给银行，然后再从银行拿出大额贷款，再到其他地方购买土地继续储备。储备了新土地后，又再次抵押给银行获得新贷款，以此循环重复。其次，还可以等待储备的土地缓慢升值，依靠土地升值能额外赚上一笔差价。
银行当然会对土地进行评估，预判其将来开发的前景好坏。D1、D7地块位于新政府大楼旁，毫无疑问将来会有非常大的升值空间。于是这两块13。87亿的土地给秦然从工行弄得了10亿元的三年期贷款。当然得承认，这其中戴行长出了不少力，但这毕竟也是双赢，银行完成贷款任务，秦然拿到了流动的资金。
“建行的祝行长先下手要走了D12地块，不然礼包会更大一些。”
今天是秦然主动来到戴行长的新办公室做客，D12地块已经抵押给了建行拿到了5亿的贷款，依旧是为期3年。
“老祝一向来都快人一步，咱们哥几个好久没聚了，找个时间我做东请大家。哦，我差点忘了，来，握个手先”
升任省行行长，戴行长腰板都直了不少，稀疏的头顶更加透亮。不过他主动握手倒让秦然一时无法理解。
“蹭下一号首长的官气，呵呵。”
原来戴行长知道秦然
