宦海龙腾-第832章
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今年的金秋九月，随着全方位的调控强力推行，楼市早已凉飕飕的，开发商心慌慌，房价拐点“狼真来了”？房价下跌，很多人盼了很久，很多人怕了很久。可该来的，总是要来。如果说8月70个大中城市房价首次环比下跌意味着大势确立，9月正式开跌则是大概率事件。
“死扛的开发商可能拼一把”、“不少在售楼盘价格已经松动”、“买房零首付”、“一万可抵十万诚意金”、“全民团购8。8折”……唯恐“金九银十”沦为“铜九铁十”，各地在猛推供应量的同时，一场大幅度的降价正在酝酿中。
房价真的tǐng不住了。
史上最严调控之年的最后一个楼市旺季，“金九银十”已近中局，供给正在井喷，需求或持续观望，或被取消了购房资格。在一个“去投资”而“纯自用”的变局时代，楼市降价已经不可避免。
第二、三周，辽都、哈城、京城、穗仙等多个地区的秋季房展会陆续开幕，恒chūn等诸多城市也纷纷为“十一”黄金周前后开幕的房展会宣传造势。而人们看到的却是清一sè的供给jī增和成jiāo惨淡。
9月16日开幕的哈城房展会共有110家单位参展，涉及开发企业85家，参展开发企业楼盘项目6万余套，面积680余万平方米。其中，新近开盘销售项目20个，为历届展会参展新项目最多的一次。
在9月15日辽都房展会上，展出的房源全部为商品住宅项目，41家房地产开发企业推出了51个高中档楼盘，可售商品房13283套。
更大的供给量出现在恒chūn。华夏房产信息集团统计显示，仅9月10日、11日两天，恒chūn商品房新增可售房源就有2436套，超过27万平方米。而恒chūn8月份全部商品住宅的新增供应量也不过17。5万平方米，新增供应套数1668套。成jiāo套数4145套，成jiāo面积38。14万平方米。也就是说，仅10日、11日两天的新增供给，就相当于上月恒chūn60％的销售总量。
如此供大于求的失衡局面仍在继续扩大。在华夏房产信息集团恒chūn分公司分析师看来，如果供给持续这样扩大下去，降价是不可避免的。
“楼市已经到了最微妙的时期，大幅的房价变化可能就会在近期出现。”该分析师表示。
与二、三线城市相比，一线城市的供给更为严峻，bī近历史新高库存正成为开发商“不能承受之重”。
来自京城房地产jiāo易管理网的数据显示，中秋xiǎo长假后，京城期房住宅库存为74023套、现房住宅库存为38134套，合计库存总量为112157套。相比端午节xiǎo长假后的101985套，住宅库存上涨了超过万套。按照9月上旬商品房住宅签约1459套计算，目前11。2万套库存消耗需要超过25个月。
尽管供给量不断放大，需求却毫不领情，持续观望。在京城、穗仙等房展会上，多数上演“问询多于下单”的虚热场面。
更不容忽视的是，挡在投资客面前的“全面限购令”像一把利刃有效切断了房价上涨的动力，而房价与地方主要领导仕途挂钩，更从很大程度上抑制了地方政fǔ为财源luàn卖地炒房的行为。
纵观这一轮秋季房展会，来自京城、穗仙等多数城市的购房者反映，其实房价绝对值下降并不多。不过，从趋势上看，降价正变得普遍，且幅度在扩大，远东地产也更多。除了全款购房九七折、贷款购房九八折等相对“传统”的优惠促销方式外，一些原本价格坚tǐng的楼盘还出现了“买房零首付”、“一万可抵十万诚意金”、“全民团购8。8折”等五huā八mén的促销活动。穗仙市更由房地产协会牵头组织了“让利1平方米”的现场优惠，并得到十余家开发商响应。
而根目前的降价其实只是大幅降价的前夜。更多房企在10月至明年上半年，将着手作出大幅降价的准备。“人们现在手里有近400万平方米的商品房库存，肯定要以跑量为主，市场价卖7000元/平方米，人们以5000元起价。”哈城一家大型地方房企负责人告诉调研干部。
很多专家也预计，从各种数据上看，目前市场供需矛盾扭转，限购对需求抑制效果明显，开发商为了快速回笼资金，未来一定有更大的促销冲动。
远东地产总裁林洛风预计，今年底或明年初房地产企业会迎来第一轮倒闭cháo，并购也将越来越多。
随着调控深入，东方中高端公寓价格下降趋势正明显放大，并将引领更大范围的降价预期。
“近期房东急抛楼盘大量出现。高端物业的二手房投资客正在积极出货。”位于东方静安区的一家住商不动产mén店经纪人告诉调研干部。这家mén店主要代理中凯城市之光、静安枫景、国际丽都城等几个东方市中心知名高端物业。
据经纪人介绍，急抛房源主要集中于江浙投资客，一套总价700余万元的物业，议价空间高达20至50万元不等。“毫无疑问，现在是绝对的买家市场。”经纪人表示。
究其原因，限购令和银行信贷的紧缩是房价下行的最重要推手。
“如果你是非本市户籍，又已经购买了两套房产，那不好意思，除了以公司名义外，你没有资格买房。”东方住商不动产这位业务人员这样解释“限购”的威力。“以公司名义买房又有问题，一是不能贷款，二是公司一旦注销，一定要在之前转售房产，不然等同于法人自然死亡，房产归属会出现问题。”
银行信贷的紧缩也将一些刚xìng购房者挡在mén外。购房人李一告诉调研干部，他原本打算购买中凯城市之光一套三室二厅的房子，与房东也已经签订购房协议。不过，在银行最后审贷环节发现，因为其妻子信用卡出现多次逾期，影响其信用评级，较之前计划少贷180万元。最后，因为李一无力多jiāo180万元首付，只能违约解除购房计划。到现在，李一与房东的违约纠纷仍未和解。
一手房市场上，东方房价下行趋势也已经显现。21世纪不动产东方区域市场中心的统计数据显示，6月1日至9月20日期间，东方持续成jiāo的新建商品住宅项目共有208个，如追踪其逐月价格变化，则发现均价环比下降的盘数由7月时的100个扩大至9月期间（截至9月20日，下同）的114个，降价楼盘占总供给比例为55％。而这些增加的降价盘环比降幅多在10％以上。
原先最高24000元/平方米，现在跌到了17000元/平方米，这就是京城同州某楼盘的真实写照。
金秋9月，中组部调研干部实地探访了京城多个地段的房地产市场，房价“真摔”成了最直观的感受。尽管这种实质xìng下降的蔓延态势正越来越强化，但购房者似乎并不急于出手，二手房中介mén店mén可罗雀，“量价齐跌”已经让人感觉到一丝秋天的寒意。
21世纪不动产东方锐丰总经理何华德表示，新盘降价同时，也在无形中影响着市场预期，使得买家对后市的看空情绪升温。截至9月20日，全市共有29。02万平米新建商品住宅成jiāo，仅为同期供应水平的60％。
销售不畅正导致东方可售房源的不断积压。东方网上房地产显示，截至昨日，东方可售一手住宅面积达到829万平方米，接近历史高位，目前的存量房去化周期超过13个月。
从天安mén一直向东约25公里，就是同州云景里xiǎo区，在前些年京城楼市最火爆的时候，这里的商品房均价在20000元/平方米左右。而目前这里的二手房价格，大都已经降到15000…16000元/平方米。
上周日上午10点左右，调研干部在天安mén乘地铁1号线，再倒八通线，到梨园站下车时已经11点出头。虽然一路上乘车的人越来越少，显得人气不旺，但是一出地铁口，却是一片人头攒动的喧闹景象，往南走200多米，就进入了云景里xiǎo区。
“这是同州最繁华的一条街，购物、餐饮各种服务配套应有尽有。”21世界不动产京城安信瑞德加盟店李经理说，目前云景里有一套急着出手的特价xiǎo户型房，“50平方米，89万，均价每平方米为17000元多，tǐng划算的。”
“价格这么高还划算呀，听说这边的房子均价也就15000…16000元。”调研干部以购房者的身份问道。
“你知道这房子最高时报价多少吗？24000元/平方米！现在是业主有点着急了，所以才挂这个价格出手的。”李经理说。
“价格低的也有，有的房子均价甚至能到每平方米12000元，但是户型往往不好，您看旁边还有其他中介公司，情况都差不多。”
调研干部随后以购房者身份又走访了链家、我爱我家、天兴苑等几家中介公司，了解到的情况却不尽相同，云景里xiǎo区的房子报价没有再高过17000元/平方米的，大都集中在15000…16000元/平方米，显然此前的所谓“特价房”并不便宜。
“市场最好的时候，同州梨园附近的房子均价每平方米都在19000…21000元之间，总的来看目前房价平均下降了5000元/平方米左右。”链家地产新时尚街区店一位工作人员说。对此，附近了其他中介人士也大都如是说。
调研干部通过实地调研，认为从综合来看，京城同州梨园的房子已经实质下降，平均降幅23。8％…26。3％，个别房子的最高降幅甚至达到近30％。
从天安mén向西南约16公里，是万年huā城楼盘，它位于京城西南三环外，原本平均房价在30000元/平方米，在楼市最火爆之时，这里尾盘的房子最高价甚至报至35000元/平方米。而在2008年行业低谷时，该项目均价甚至到过万元附近。目前该处的二手房均价集中在23000…25000元/平方米，平均降幅16％左右，个别房子价格降幅达到20％。
“目前特价房有每平方米21000元的，附近经济适用房xiǎo区的房子有20000元和19000元的，甚至还有更低的。”链家地产店面一位工作人员说，如果想买现在可以考虑出手了。
然而，调研干部在附近几家中介mén店观察，前来咨询的购房者寥寥无几，过一两个xiǎo时才偶尔有人进店问问，其中绝大多数都是匆匆离开，显而易见是在观望徘徊。
由此来看，由远及近，京城房价的调整正在蔓延，从整体上来看，房价的调控政策已经有所体现。
类似的情况也在特区鹏城出现，今年的楼市“金九”爽约了。上周，鹏城新房成jiāo仅285套，环比下降近三成，创年内新低。这也意味着，“银十”将成为开发商的决战之月。
“十一”秋jiāo会渐行渐近，鹏城楼市的决战气氛也越来越浓。
9月以来，鹏城新盘扎堆入市，就在上周六，甚至出现一天7盘齐开的场面。
当日，调研干部前往楼盘实地探访。宝安区所在的两个新盘，虽然开盘时间定在月底，但售楼处已装扮一新并开始接待看房者，工作人员坦言，“现在限购的影响很大，没开盘也可以先认筹。”
“以前开发商是想办法捂盘惜售，如今则是加速推盘。”一位业内人士表示。
引人注目的是，在远东连开低盘之后，另一位地产“大哥”万科也加入了战局——在正式启动为期第二次“万团大战”后，几大楼盘已经同时开售。
仅9月份，市场预计将有25个项目开盘或加推新品，到年底的新推总套数有望达10000套。
“现在确实到了背水一战的时候。”振业营销总监刘光表示，上半年的压力现在亟待解决，各家都开始采取促销措施，目的只有一个，就是达成今年的销售任务。
新盘入市凶猛，各开发商敢于贴身ròu搏，显然都有备而来，“降价促销”成了制胜的利器。
17日，位于鹏城福田保税区的某复式酒店公寓开盘，调研干部在现场了解到，该盘xiǎo户型折后均价大约在3万元/平方米左右，当天成jiāo则送3500元/平方米jīng装修，而相邻xiǎo户型价格一般在3。2万左右。
楼盘工作人员透lù，“人们最初的开盘预期价位在4…5万元/平方米左右，现在的价格无疑很有吸引力。”
在龙华地铁沿线的另一楼盘，单价是2。1万/平方米，预jiāo5万可抵15万的购房基金，并额外享受认购当日的优惠折扣，而该楼盘一期均价则是2。4万/平方米。就在昨晚，调研干部又接到该楼盘工作人员电话，称均价最低可到1。85万/平方米，5万抵15万的优惠不变，她热忱邀请调研干部前去下定金。
来自美联物业的数据显示，鹏城9月打折楼盘为54个，比8月多了4个，其中1。3万元/平方米到2。3万元/平方米的楼盘竞争最为jī烈。
降价既是策略，也是一个无奈选择。
上周，鹏城新房成jiāo创下年内新低，成jiāo套数为28
