我们房地产这些年-第62章
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房地产中介的困局是房地产市场的一个真实缩影。
2008年上半年，以北京、上海、广州、深圳为代表的一线城市，新建商品房和二手房成交量同比均下降四成左右。
进入传统销售旺季“金九银十”，开发商们绞尽脑汁，打折、特价、送装修、送汽车、甚至“买房送房”、直接降价……十八般武艺轮番上场，只为打动购房者的一颗“芳心”。楼市从往日的“小姐身”变成了如今的“丫环命”。市场观望气氛弥漫，加剧了交易量的恶化。一路狂飙的房价，终于一改往年“金九银十”后的惯性上扬走势，出现“强弩之末”的迹象。
销量向下，房价回头，一场降价风潮在深、沪、京等一线城市蔓延开来。事实上，此间风险，早已为地方政府、银行、地产商所悄然埋下。
房价最先开始下跌的是深圳。“去年花170万买了一期的房子，按三期的价格，现在只值110万。”2008年6月的深圳，深圳金地梅陇镇小区，一位网名为“烟快灭了”的业主在论坛上发出如此哀叹。这位在房市的跌宕中单账面损失就已经高达35％的业主说：“要减少损失，最好的办法就是立即断供，让银行收回房子。”从去年10月份深圳新房价格攀升至17350元/平方米的顶点，到2008年深圳市国土和房产资源管理局披露5月份一手房交易均价已跌至11014元/平方米，仅过了七个月时间。深圳市房价所经历的“过山车”式的涨跌轮回，从某种程度上预言了中国一线城市房地产的未来。
“买价120万，贷款95万，现在市价还不到90万。过去三五年赚的钱，不到一年就全亏进去了。”2007年之前最多曾拥有20多套房产、在深圳小有名气的投资客陆先生，随着深圳楼市戏剧性的转折玩了把心跳，以前能生金蛋的鸡，现在成了扔也扔不掉的烫手山芋。
2007年7月，市场调整前夕，陆先生一口气吃进八套二手房，总值1000多万元，当时他还以为，手中攥着的十六七套房能为他的投资经历再镀一层金。然而三个月后，原先如过江之鲫的买房人一下子踪影全无，他不得不在年底出手了七八套房，其中单是南海玫瑰园、花园城三期的两套物业就让他损失了50万元。
现在，陆先生手握的两套房把他拖进了负资产的泥潭。一套南海荟芳园120万元买进，贷款95万元，现在标价90万元无人接手。另一套跃华苑75万元买进，贷款60万元，现在开价60万元都卖不掉。
2008年7月初，一篇名为《断供已过千亿次贷危机浮现》的博文在网络上广为流传，博主在文中称“某银行蛇口支行所办理的蛇口片区的房贷，目前已经有1000多宗超过三个月没有还款，其总的贷款金额已经超过15亿元”。博主估算该银行目前在个人住房贷款一项上所产生的坏账就已经达到200亿元，并由此推断：“一家银行产生的坏账就达200亿元，那深圳这么多家银行，坏账最保守估计也过千亿。”
这无疑是继一个月前博鳌亚洲论坛上，任志强抛出“要死也是银行先死，房地产商后死”言论之后，对市场的敏感神经进行的又一次撩拨。也正是这篇博文在一个不寻常的时间节点上，在有意无意中掀起了深圳房贷“断供潮”的惊涛骇浪。
“这个数字太荒谬了。”深圳一家股份制商业银行的个贷部总经理对该说法竟然赢得相当的市场很感无奈。他表示，截至今年4月底，深圳个人贷款余额整体也不过2554亿元，出现1000亿元的坏账就意味着高达40％的不良贷款率，“这显然很想当然”。
深圳银监局坐不住了。7月25日，他们举行新闻发布会，首次回应深圳楼市“断供”情况。深圳市银监局局长刘元表示，目前深圳银行个人房贷业务处于正常状态，风险可以有效控制。媒体报道的房贷“断供”属于个别现象，商业银行控制得当，不至于出现系统性风险。
如果说因过度繁荣而引发的衰退已经无法避免，那么由于过快下跌导致的局部崩溃则应该严格控制，正是在这一背景下，一场政府救市浪潮在全国蔓延开来，狠狠地拨动了楼市神经。面对交易低迷、市场冷清，全国楼市在迷雾中艰难探索，正当不少开发企业经历着市场变革的阵痛，各地政府纷纷出台政策暖市。
从6月15日开始，地震灾区成都在全国率先推出救市举措，随后全国共有20多个地方相继出台鼓励住房消费的相关政策，掀起了一场房地产救市大行动。由于这些救市政策没有得到中央政府的公开表态，因此都是遮遮掩掩的试探性政策，尤其是最初出台救市政策的城市，其力度相对较小，并都被冠以稳定楼市的名头，救市的方法主要是从减免契税补贴购房者等方面下手。
各地救市政策可谓花样迭出： 上海将住房公积贷款额上限从50万元调高到60万元；福州将公积金贷款期限由20年延长至30年；沈阳将购房首付比例由30％降至20％；重庆对农村户口首次购买90平方米以下商品房的，免征契税；西安对购房户按房款总额分三个等级发放财政补贴。这些举措无疑给楼市带了不少暖意。
7月22日，长沙市人民政府颁布《关于促进我市房地产业健康发展的若干意见》，从土地、金融、税收以及开发报建等多方面出台优惠政策。
地方政府救市的措施中，以杭州的救市措施力度最大。杭州出台的稳定楼市的“24条”，可以看做是地方政府救市政策中的集大成者。该政策不但对购房者进行了补贴，不但对开发商进行倾斜性的松绑，同时还鼓励银行在国家宏观调控政策指导下，增加有效的信贷，支持符合条件的房地产企业正常合理的信贷需求，及时搭建银企对接的互动平台，协调解决企业面临的困难。
面对楼市日渐高涨的回暖呼声，全国性的政策终于在10月22日晚间出台。经国务院同意，财政部、国家税务总局宣布，降低住房交易税费。自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1％；对个人销售住房暂免征收土地增值税。
同时，中国人民银行宣布，决定扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，加强对个人首次购买普通住房的金融支持。自10月27日起，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0。7倍，最低首付款比例调整为20％。同时，中国人民银行还下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0。27个百分点。
12月21日，国务院办公厅在《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》中，要求房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。
中央政府政策出台的速度比预想要快，力度比预想要大，这让一些有实力房地产商大喜过望。更多的中小房地产商却依然如履薄冰，他们深知，政府出台政策虽然给楼市健康发展创造了宽松的大环境，但要想在严峻的市场考验下发展，还需向汶川地震中奇迹生还的“猪坚强”学习，熬过这轮房地产的“寒冬期”。
毫无疑问，2008年注定成为中国房地产业的多事之秋。从岁末年初的拐点论，到弥漫开来的观望之风，从房地产调控到拯救楼市，在一年内经历了两个完全不同的阶段，如此之快的变换，前所未有。买房爱国、降价售房处罚，发生在2008年年尾的这些充满戏剧性的口号和事件，犹如一种预言的符号，流露出某种信息。
宋丹丹在春晚上调侃“中国足球最揪心”，对一些地方官员而言，2008年恐怕也是“楼市最揪心了”。
11月初，杭州市委书记王国平的一句话“房价大跌最终受害者是老百姓”就引起了诸多争议。王国平的理由是，目前杭州88％的家庭拥有自有住房，个人购房贷款余额高达1077亿元。一旦杭州楼市大跌，对这些家庭而言，就意味着资产大幅缩水，相当一部分处在贷款购房中的家庭，甚至会变为“零资产”、“负资产”。
中国房地产业协会秘书长朱中一认为这无异于一种“公开恐吓”。他说，楼市遇冷的最大受害者，其实恰恰正是一些地方官员，“房价下降，不仅仅意味着当地GDP跟着缩水，官员的政绩也要跟着缩水。在这种情况下，不排除某些为官之人，由于担心开发商走投无路，寄希望于‘盛世危言’，试图借此维持以往官商共赢、百姓吃亏的局面”。
曾逆势涨价的房地产大鳄潘石屹也开始改口，称中国楼市面临巨大降价压力。他表示，很多开发商已经看到了目前的经济形势，不仅房地产行业的日子不好过，其他行业的日子也不好过。现在之所以比较少听到他们关于资金链紧张的呼声，是因为资金压力下的房地产商已经没有力气再叫了。
有研究者翻阅过大量国家的资料后感叹道：“还没有发现哪一个国家的房地产问题，像当下的中国这样，如此牵动人心，如此令人忧虑。”
但是，政府的救市举措并未得到广大老百姓的认同。据《深圳商报》的一项问卷调查表明，认为政府应该出手救市的市民不到三成。他们的主要观点是，目前国内楼价根本未跌到合理水平，现在救市只能是“助纣为虐”，便宜开发商和炒房者。
一些经济学家也赞同上述观点，他们认为，受国际经济形势的影响，国内许多行业都出现了严峻的局面，纺织、皮革、钢铁等等，它们遇到的困难并不比房地产少。那么，在这样的环境下，一批竞争力差的企业被淘汰，而另一批竞争力强的企业在发展壮大。而房地产行业没有也不应该有任何特殊性，它同样需要这样的洗牌。房地产市场的稳定发展对于国民经济的重要性不言而喻，但是，如果我们把房价普降作为中国的房地产市场“成人化”的洗礼，让它来催生一个真正意义上成熟的房地产市场，意义同样重大。
从2003年到2007年，房价的上涨势头犹如一匹狂奔的野马，国内一线城市的房价涨了近五倍，甚至一年的涨幅就超过了美国十年的涨幅。王石公开表示，房价的快速上涨，让他感到“心惊肉跳”。民众指责开发商追求暴利，知名房地产商、北京中坤投资集团董事长黄怒波坦率地“承认”： 国内房地产当然是个暴利行业，如果没有暴利，为什么各类企业都来搞房地产？哪个地方的草最好，哪个地方的羊一定最多，这是很简单的市场规则。
巨大的利润诱惑，使得众多的房地产商纷纷抢滩囤地，大举扩张。
但很少有人料到中国房地产突然就进入了寒冬，这令一些心存侥幸的开发商措手不及。过冬御寒，如何保暖是关键，因此寻觅一件合身的“棉衣”刻不容缓。对于房地产企业而言，强大的资金支持、韧性的资金链就是度过冬天最温暖的“棉衣”。在苦苦找寻“棉衣”的路上，有人喜，有人悲。
这里不得不说恒大地产。
2008年3月20日晚，恒大地产集团有限公司以“国际资本市场现时波动不定及市况不明朗”为由，宣布中止香港上市计划。在上市的最后一程折戟沉沙，让原本星光熠熠的恒大地产蒙上一层阴影。
2004年前，恒大地产还是一家偏居华南一隅的地方开发企业，土地储备不足600万平方米，以建小面积、低成本、低利润的中低端产品见长，与碧桂园、雅居乐、合生创展及富力地产并称为广东楼市“五虎”。
自2004年起，恒大掌门人许家印开始思变，上市之念油然而生，由此引发了一场震惊中国楼市的“恒大式扩张”。
两年后，在资本市场利好行情和房价暴涨的鼓舞下，恒大开始了圈地飓风行动，中国楼市便接二连三被恒大的消息所覆盖。2006年底，恒大以8。29亿元拿下武汉恒大华府，成为武汉当时的“地王”。2007年8月，恒大开出25。3亿元竞得重庆科技学院项目，被市场祝为天价；2007年10月，恒大与穗华投资有限公司（香港）签订股权转让协议，以14亿元收购上海源深路1号土地项目公司100％股权。2008年1月8日，恒大以41亿元高价拿到广州绢麻厂地块，晋升广州新“地王”。到2008年3月，恒大土地储备已经高达4578万平方米，几乎是万科的两倍。
恒大地产的市场表现一度让自己成为行业明星。
根据当时的土地出让和股权转让相关规定，无论是土地出让金还是股权购买款都有相应的分期付款制度，这成为恒大运用杠杆原理操作的关键。显然，和很多开发商们一样，许家印走了一条少融资多拿地的路径。根据资料显示，恒大为拿地支付的保证金为�
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