王石:道路与梦想-第47章
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登山，特别是攀登雪山，面对紫外线的直射、恶劣多变的天气……需要的是以耐心、毅力对抗单调和枯燥，坚韧地一步一步向上攀爬。对于有的人而言，或许，登山这一行为确有作秀的嫌疑，但是，当巍巍的珠穆朗玛要求人们用整个生命面对她的时候，登山就变得纯净无比。这复杂而简单的攀登开始关乎人性、自我、勇气和尊严，并直指生命的源头和内涵。
从9。7亿看“121文件”
登山返回深圳不久，在2003年7月4日，万科以9。7亿元的价格成功竞得位于深圳龙岗的坂雪岗地块。万科看重的是该地块特有的商业价值—规模开发优势、区域发展潜力等。深圳四季花城5年的成功运作经验，也使万科对该区域市场的区分、客户特征的把握和大规模郊区楼盘的操作能力充满了信心。显然，万科有能力保证该项目的成功运作，而且该项目的成功可以进一步巩固深圳万科在深圳市房地产行业综合排名第一的地位，为集团提供稳定的利润回报，因此，万科认为9。7亿物有所值。
该地块的竞拍也引起了业界和媒体的重视。与以往最大的不同在于参加此次拍卖的21家公司全部是品牌地产商，最激烈的竞争主要集中在万科、招商华侨城联盟和中海之间展开，这几家公司全部是深圳市综合排名居于前列的开发企业。而且此次拍卖也是“121文件”出台后深圳地产商之间的第一场真正较量，因此引起了媒体的广泛关注也就顺理成章。
中国人民银行于2003年6月5日发布的“关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知”（简称“121文件”）。这是继中国人民银行2001年6月19日颁布实施的“关于规范住房金融业务的通知”、国土资源部2002年7月1日颁布实施的“招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定”之后，再一个以规范房地产土地市场和加强房地产信贷管理两个方面出发，来保证行业健康和良性发展的文件。
国土资源部的规定主要从土地出让的市场化原则及相应的具体细节进行明确的规定，可以看作是改革开放以来对土地出让的一次最为完整的制度保障，对出让土地的性质、出让土地的方式、参与购买土地的行为主体的责任、具体的出让细节都做了明确的约定，是保证土地市场化的一项基本制度。
然而，中国人民银行的这两项通知则是针对当时出现的部分商业银行放松信贷条件、违规发放住房贷款的情况，甚至出现“零首付”个人住房贷款等现象，以及房地产开发企业通过银行贷款购置土地、哄抬地价、虚假按揭套取现金等经营行为，和部分地区大量高档住宅空置、普通居民住宅供不应求等住宅市场的结构性失衡问题，从对商业银行的贷款发放、施工企业的垫资行为、高档住房和第二套住房的个人贷款条件对目前出现的投资过热和结构性问题进行规范和调整。主要目的，自然是规范房地产金融秩序、避免金融风险、保证行业的健康稳定发展。
中国房地产市场从发展周期来看，已经持续了多年的繁荣，“121文件”将会使房地产市场提前或加速进入调整时期，这主要表现在以下几个方面：
1。 短期内房地产市场的价格水平出现回落。从短期来看，由于资金压力的增加，一些需要支付大量资金的房地产企业将低价抛售楼盘，力争迅速实现回款；一些储备了大量土地的房地产公司也会出现转让项目的情况，土地成本有可能下降；两者的共同作用将导致房价水平出现下降趋势。
2。 短期内购房者等待心态加重。面对新的金融政策对房地产市场可能造成的影响，消费者会持币观望，而对于打算购买第二套住宅的消费者来说，“121文件”的实施将导致这部分消费者向开发商争取更多的回扣；而购买期房的行为也会由于“121文件”的实施而减少，消费者将更多地关注现楼。
3。 行业集中度提高。“121文件”提高了企业的自有资金要求，对资金使用进行了更加严格的约定，并且延长了部分项目的回款周期，这样明显增加了企业的资金压力和销售压力，因此对于资金实力雄厚、资质等级高、融资渠道多样的企业将获得更多的发展空间，而自有资金不足、融资能力弱、销售能力差、负债率高、空置房存量大的开发企业将被淘汰。因此房地产行业在新的一轮洗牌后集中度将有所提高。
4。 开发商融资成本加大。开发商一般都是根据银行还款计划安排销售周期及回款计划的，央行此举打乱了开发商原有资金链和现金流，开发商在目前可能采取的办法大概不会超过三种：一是大大提高从银行贷款的公关费用，二是从其他渠道筹集资金，上市太远，基金靠不上，信托不是一般公司能做的，发债更没有希望，只有高息拆借，其资金成本必然上升，三是调整开发速度，减少时间成本。开辟新的融资渠道，融资成本肯定会上升。
而且，由于很多房地产企业通过银行贷款进行土地储备，“121文件”的出台不仅堵死了这条路，而且使已经圈了大量土地的企业由于资金支付压力的增大而放弃土地，而未来需要大量土地储备的房地产公司将采取更加谨慎的态度，以避免大量的资金占用，对于未来房地产的土地供应市场，政府和开发商都会对大宗土地持更加谨慎的态度。
2002年12月16日，中国（苏州）房地产精英论坛，其中对2003年房地产行业的趋势分析中已经明确提出：央行的预警及六部委的联手调整，都给业界带来同一个信号：政府将通过金融手段，抑制行业泡沫的再次形成。
由于各个城市新政策执行时间、力度及市场成熟程度的差异，行业市场自身调整呈现不同特征，例如上海、深圳等成熟市场投资、销售、土地出让均表现出稳步增长局面。
毫无疑问，新政策对规范房地产行业的健康发展是有益的。
正确的是，万科从2001年开始，就严格执行央行的“关于规范住房金融业务的通知”，主要表现为严格控制资产负债率，将其保持在60％以下，低于上市企业的平均水平；同时，基于万科跨地区发展的战略以及对国内金融形势的把握，集团坚持与四大银行建立总行级的战略合作关系，并且严格执行相关政策，建立了良好的信誉。
以万科2003年90亿的资产规模和53％左右的资产负债率计，万科保持资产负债率在55％~60％之间，负债率每增加一个点可以新增融资2亿；负债率保持在60％~65％之间，每增加一个点可以新增融资3亿。万科的资金压力，并不大。
从万科的产品特征来看，万科主要是开发面向大众的中档住宅产品，高档住宅比例很小，因此对高档住宅贷款限制对万科的影响也很小；在万科正开发的项目中，高层住宅面积不足20％，因此对销售回款的影响不大。
而全国的房地产企业，还普遍存在着负债率过高的现象，这主要是由于房地产融资渠道比较单一，2万多家房地产企业中，仅仅有79家上市公司，绝大多数的房地产企业职能通过银行贷款进行融资，而无法通过股票市场融资开发。上市企业的资产负债率平均水平为60％，而非上市企业的资产负债率高到80％以上，可以说，我国绝大多数的房地产企业将面临着巨大的资金压力，并且可能导致资金链的断裂。但是即使是房地产上市公司，虽然资产负债率为60％，可是如果再加上普遍存在的开发过程中建筑商垫资，许多公司的资产负债率实际高达75％。自然，行业内对于“121文件”从资金链上来规范房地产发展存在很大不满，也是自身苦衷的表现。
面对这样的局势，显然房地产企业一方面要调整自身的产品结构，加大库存的消化、实现回款的增加，另一方面，国家应该从拓宽房地产企业融资渠道下手解决房地产企业负债率过高的现象。从国外的房地产开发企业融资情况来看：通过银行融资是很小的部分，主要通过股票市场、债券市场和信托进行融资，而中国的房地产企业面临着上市困难，基金、信托、债券都无法操作的现象，这一点，就需要国家相关部门给予重视了。
从具体条款也可以看出，“121文件”对于防范房地产局部泡沫倾向、抑制投资过热现象和限制超前消费行为都会起到积极的作用。在房地产泡沫没有真正出现之前就对房地产行业进行规范，是保证行业能够持续健康稳定发展的重要手段。可以预见，随着这两个制度的逐步完善和执行力度的逐渐深入，房地产市场的土地供应和房地产开发的融资环境会更加规范，这对整个行业健康运行都会产生积极的影响。
关于“121文件”的具体实施规则还将在未来进一步细化，对于高档住房、第二套住房等问题的判断也会进一步明确，但整个行业健康、规范、平稳发展的大趋势不会改变，对于所有的房地产开发企业来说，都需要逐步适应新的游戏规则，而对于万科而言，这是机遇，也是挑战。
冰糖甜橙哀牢山
夏日的昆明城雾蒙蒙，街道湿漉漉的。
吉普车裹在公共汽车、私家车和自行车组成的晨流中蠕动。出城上昆玉高速路，油门加大前往300公里外的葛洒镇。
9：30抵玉溪，拐进城里吃早餐。伴随烟草工业迅速成长的城市道路宽阔清洁，行驶的车辆不多，行人悠闲。飞豹的朋友Y小姐指着车窗外路中央一座金属制品雕塑：“王总，你看像什么？”
顺着她的指向望去，是一组竖向的金属架中央衬托起一只金属球，托架侧翼有序的垂直曲线，我联想到西洋乐器竖琴。
“是浪漫旋律中的一颗明珠？”老王瞎猜。
“好像原创是类似的意思吧。可当地老百姓怎么说？‘乱弹琴、扯蛋’，呵呵呵……”
继续赶路。恰逢收稻季节，公路两侧青烟袅袅，是农人在焚烧稻秸。起伏的绿色丘陵逐渐抬升转换成翠绿的山峰，吉普车沿着一条河流的河谷行驶。深绿色的平缓山坡中间杂着浅绿色块，山村透过盘绕云烟若隐若现。
“那是什么？人工开辟的牧场？”
“是甘蔗地。”
公路一侧两只慢悠悠的水牛、赶路的村民一晃而过。
“这里居住的是什么民族？”
“Hua yao dai。”
“花药袋？”
“花腰傣，傣族的一个支系，其女性服饰特征衣裙均绣上一道彩边，特别是讲究腰间色彩搭配，故称‘花腰’。花腰傣主要居住在哀牢山麓红河谷地。“
“也包括我们要去的葛洒？”
“包括。”
葛洒位于滇中哀牢山自然保护区。横断山脉从西北部插进云南，一条支脉云岭向东南延伸，接近云南东南边陲的红河、毗邻越南的一段被称做哀牢山。哀牢山属于未开发的地区，山中很多地方人迹罕至，特别适合探险、登山、野外生存训练及自然生态专题考察。
但此次行程既不是探险也不是登山观光，是专程去探望一对老人。
芭蕉树丛、红皮甘蔗林、流淌的河水、戏水赤身的村童……汽车沿着河谷路疾驰。中午抵达葛洒镇。但是除了个别的人外，镇上居民并无特别装束。作为玉溪人的Y小姐以遗憾的口吻告诉我：花腰傣人人能歌善舞，每年5月初的花街节，村民们都会身穿五彩缤纷的服装，载歌载舞。
为节省时间，我们没有停留，继续赶路。离开主路，汽车穿行于茂密杂树丛，在坑洼不平的土路上颠簸着爬升。左侧山丘上是人工栽种的果树园，树冠低矮齐胸，挂的果子包扎着白纸袋，Y小姐介绍说是橙子。绕过果园，看到另一座馒头形山头上，几棵大树形影孤单。杂树丛已经被清光，山坡上栽种一窝一窝的小树苗，大概是橙树苗。
绕过山头，看到一座开垦种植果苗的山头，半山坡坐落着一栋浅黄色建筑，阳光照耀下格外醒目。到了。
一座两层四合院，门口停放着一辆白色奔驰面包车，紧邻院墙东侧是座红柱飞檐黄琉璃瓦亭子，不大协调；四合院冲南门口面对一个碧水荡漾的人工湖，引水管突突地冒着水花。望望不太高的山包顶端，有些疑惑：哪来的水呢？
走进四合院，庭院宽阔，水池、花坛，这里看似更像机关办公的场所。一位接待的小姑娘告诉来访的客人，主人在午休。
“让他们休息吧，我们还没吃午饭呢，给下点面条就行了。”
等做饭的工夫，我信步沿着一条给水管向山头上爬去。9月高原的太阳光毒热，果苗叶子显得有些发蔫。爬到山顶，是一座长方形的大水池，碧水涟涟，连接上来的主干管终端哗啦啦地扬溅水花。俯身掬一捧清水，透彻清凉。
俯瞰东侧，深谷中一条土黄色的河流蜿蜒回转；转身西望，巍峨连绵群山云遮
