王石:道路与梦想-第15章

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“哎，大姚你是从哪个温室大棚里移栽过来的？”
“嘿嘿，”大姚做了个鬼脸，“一麻袋麦粒的事嘛，小case。”
万科城市花园推向市场，反应异常火爆。排队的客户两次挤碎了售楼处的玻璃门，交款形成人潮；银行派人携带装款铁皮箱到现场收钱，拖钱箱时，超负荷的重量甚至压坏了大理石地板。定金现钞收了人民币两个多亿。
一石激起千层浪。市场迅速流传抢购万科城市花园的消息，“城市花园在飞机航线下呀。”很多上海市民不理解。
听销售员讲了这么个故事：一位上海市民来到工地现场，一阵飞机的轰鸣声把他吓了回去。过了几天，听周边的人议论城市花园，他不死心，再次来到工地，觉得飞机噪音还是太吵，没有下决心买。又过了几天，听周边的人继续热烈谈论城市花园，他再也待不住，携带了小板凳到工地，索性坐下感受噪音的影响。这一次，觉得飞机声音可以接受，才决定购买。
还有另一个版本：刘善本是销售部的售楼冠军，其待客户热情洋溢、礼貌大方，讲话底气足，像受过训练的播音员。其实，他本身是位业余男高音，曾受音乐名师指点。售楼厅里每天都会听到业余男高音的嘹亮歌声，好像是在炫耀：我又成交了一套三房两厅。请教其唱歌售楼的秘诀时，善本笑眯眯地说，“有什么秘诀？飞机过的时候我不唱歌怎么办？尤其图－154飞过的时候，太可怕了，大地都在颤抖啊，我只好提高嗓音。”
不可否认，时至今日，飞机噪音对于城市花园仍是一个无法回避的负面影响。但在10年后的2004年，万科地产委托第三方对业主做了一个机场对购房意愿影响的调查，有73％的购房者认为飞机噪音确实影响到他们对城市花园的选择，但即使这样，仍然有高达84％的居民愿意选择在此长期定居，只有2％的人希望离开。
促使这么多人忽略飞机影响选择万科城市花园是什么原因呢？一般人都会不加思索地回答：公司品牌和良好的物业管理。
纯从社区规划的角度来看，开放的社区是万科城市花园独一无二的特征。在这一片方圆数平方公里的土地上，楼盘有上百个，大至上千亩，小至几栋楼，均是封闭形式。无形中，开放的万科城市花园的公共建筑设施成为新市镇的中心，约会、聚餐、购物自然都聚到这里。因为商业旺盛，原来规划的一楼商铺供不应求，不得已，自行车棚改做商铺，现在这里仅餐馆就有60家之多。
一份刊物和一个梦想
随着公司经营规模的扩张，加强公司内部沟通和对外传播公司形象的需要也越发显得重要。
这时候，万科相当多的业务骨干都经历过旧有体制，在很多事务工作中习惯于黑箱操作，各忙身边事，信息不透明。尤其是公司的中间层，不仅不能及时透明地主动同管理层及员工层进行沟通，甚至在一些工作中阳奉阴违，隐瞒信息。
如何保证信息的真实性和透明度？根据过去的经历，通过行政命令下发的红头文件在层层传递的过程中间效率不高，更无法满足传播中对方的阅读需求。那么，公司出份每个职员都可以阅读的周报如何？充分宣传企业文化，说明总部提倡什么反对什么，也要求一线公司必须张贴出去，这样，总部的信息就可以迅速传递到最基层的员工。
1992年春天，刘冀民单打独斗，诞生了《万科周报》。而后，更名为《万科》周刊。
作为万科企业股份有限公司的一份内部刊物，一开始，《万科》周刊担负着上传下达的任务。但在此后的岁月里，它渐渐超越了企业自身的视野，并被赋予了相对独立的刊物风格。作为万科的一扇窗口，《万科》周刊这份起初只有8页的刊物，以惊人的速度，迅速成为万科企业文化的重要载体，在中国的经济界、思想界、企业界和新闻界都产生了相当的影响。它充分反映了万科企业的成长轨迹和企业观念的变迁，深刻地打上了万科企业文化的烙印。
周刊出版至今，一共更换了8位主编。高屋建瓴的北京大学毕业生郭钧，吐着烟圈纵论格局，总是一副指弹烟灰的模样，一切不在话下的才子形象；林少洲鞭辟入里，潮州秀才的文字绵里藏针；丁长峰意气风发、指点江山，保持着极高的出版效率，干起活来却是忙里偷闲；姜宇文字洗练，情意绵绵，更掳取一位格格写手的芳心；全忠，南开大学编辑专业高手，将周刊版式提升至新一层面；单小海融合岭南秀美和湘江激浪，伴随IT新经济大潮前行；同样毕业于中山大学的的王永飚面对汹涌澎湃新传媒，奋力支撑周刊的江湖地位；转了一圈，又回到毕业于北京大学的缪川手中，面对专业化的万科和专业化的财经企业管理传媒，周刊全新塑造面对外部读者的形象及定位，又派生出公司员工反映热烈的员工版。
时至现在，《万科》周刊已经出版近500期，成为一本极具特色，在白领和“有教养的公民”人群中拥有相当影响力的杂志。
目前，《万科》周刊的主要内容涵括财经、商业、地产、建筑、人文、外刊资讯、房地产行业资讯等，近年来的几个专题如“新住宅运动”、“寻找城市的脉络”、“中国化现代民居”等，均在传媒界与地产界引起反响。同时，《万科》周刊在2000年创办的互联网论坛。vankeweekly。还是目前具影响力的民间论坛之一，其中的“经济人俱乐部”论坛在成立伊始更是有国内的几位知名中青年学者赵晓、巴曙松、钟伟和高辉清的鼎力相助，“思想评论”、“王石在线”、“笑谈股金”、“游山玩水”等论坛也是风起云涌，汇集了不少热心网友。2004年《万科》员工版的创立，则成为传承万科企业文化的另一面旗帜。
万科要有创造城市文化的责任感，对后代负责，但绝不等于说“赚钱是次要的”，而是阐明万科企业文化的一个简单的逻辑：赚钱是结果，不是目的；赚钱是得到社会承认的必然回报，绝不牟取暴利，合法的赚取高于平均利润的回报却是公司竞争力使然。在这样的企业理念下，《万科》周刊不断演变发展，从刚开始的“企业视角，人文情怀”到今天的“弘扬万科文化，彰显企业价值”，《万科》周刊已经成为一本具有强烈的市场媒体、同人杂志特征的企业内刊，它的关注点远远超越了企业本身，而更多聚焦于社会动态、思想探索、学术普及和人文思考，成为“有教养的公民”的一个精神栖息之所。
万科是《万科》周刊的家园，而《万科》周刊是万科的精神家园。创业20年来，人本主义和对人的尊重构成了万科企业文化的重要特征。《万科》周刊坚守人文主义的理想，坚持对人的尊重。坚持理想和对人的尊重，这是万科人值得骄傲的资本。
周刊发展到现在，能被公司内外承认，背后付出了巨大的心血。就我的感觉来讲，周刊编辑部这帮年轻人，他们付出的心血可能更多。从公司目前可能提供的条件，从编辑部尤其是主编对自己的期望和要求到刊物截稿的时间性，决定了整个周刊编辑部的超负荷工作状态，甚至可以说是夜以继日。在万科整个20年的发展史上，一个部门持续保持着这样的工作状态，也是不多见的。可以说，周刊编辑部的年轻人，他们是在用生命去实现他们的价值，实现他们的理想。
超过25％的利润不做
1992年尾，深圳国土局主办了一次房地产沙龙。
作为万科代表，我在发言时明确告诉与会者：“万科超过25％的利润不做。”
会场哗然。
我解释说：“现在只要手中有一块地，半年还没开发，地价就涨了一倍。低于40％的利润不做的说法由此而来。但这正常吗？万科做贸易出身，20世纪80年代做录像机，也做过200％~300％的利润生意。因为是超额利润，许多公司都进口录像机，供过于求，录像机降价，销售的边际利润就开始下降，甚至利润变成负数。今年，我让财务将万科1984年到1992年的贸易记录整理了一遍，赚钱用黑字表示，赔钱用红字表示，结果红字多于黑字。这说明这么多年贸易的结果是赔钱超过赚钱；这也说明市场很公平，先前你怎么暴利赚的钱，之后你都得吐出来，而且还要多吐。
现在的房地产火爆同80年代的贸易何其相似。如果任由下去，一旦市场逆转，利润空间变窄，你怎么办呢？”
哪有不愿多赚钱的发展商？
与会的国土局官员、开发商、新闻记者不明白我在说什么。
有的与会者嘀咕：“唱高调也不是这样的唱法呀。”
还有的更直接：“你赚不到25％说明你没本事。”
1993年第一季度。
地价继续上涨，钢铁、水泥、木材价格翻番。
万科三个工地停工，对方要求增加建筑费用，谈判代表理直气壮：不增加建筑费，开工就得赔，停工被罚款也是赔，但至少落个清净。
预售楼花，如果不能按期交付使用，对万科来说损失的不仅是金钱，还有信用。不得已，只好修改合同，增加建筑费。
进入第二季度。建材价格继续上涨。
建筑公司再次停工，要求增加建筑安装费。只有忍气增加。核算下来，万科卖出的楼花已经处于亏损边缘。老天爷呀，你怎么这么不公平呀，难道老老实实做好人就得吃亏吗？
就在我们像热锅上的蚂蚁那样团团转的时候，中央针对股市和房市的泡沫进行调控挤压。三大建材的价格应声而落。房地产价格迅速下降。发展商叫苦不迭。
听到宏观调控的消息，我由衷发出内心的声音：“我举双手赞成！”
我要求万科地盘的建筑队停工。
“为什么停工？”
“为什么？三大建材价格降下来了，我们得重新定价。”
万科超过利润25％不做的理性思维获得了市场的认可。

在许多发展商艰难度日的宏观调控期间，万科地产的规模以平均70％的年均速度递增，到1998年，万科突然发现自己排在了沪深两市上市房地产企业的第一名。
在一次研讨会上，我这样概括了万科地产的特点和理念：
第一，万科地产自起步始，就选择参加土地拍卖、高价得地的办法，以突破经营范围的限制，进入房地产市场。由于高地价带来高建设成本，万科地产只有坚持“高来高走”的原则，即建高档房，高售价，才能有利润回报，使新拓展的房地产业继续下去，并使公司在房地产业务的支撑下开展其他业务。房地产业务能否按预期发展，是万科完成股份制改造之后的最关键问题，只能成功不能失败。与此同时，我们也希望以建造高档次、高品位的物业，向社会奉献高尚的居住空间为己任，在高起点上树立万科地产的企业形象。
第二，万科抓住机遇，率先大规模拓展跨地域地产业务。尽管万科在深圳房地产业起步较晚，但是在跨地域经营上却后来居上，1992年后公司实施了东南沿海开发计划，已经取得多幅土地的开发权。在深圳，万科尚未被承认是“正宗”的房地产公司，但在全国许多大城市，已经形成了规模影响力。
第三，万科地产从单体住宅和小区开发走向规模经营，增长迅速。万科地产开发初期，地域限于深圳，发展的物业规模有限，“天景花园”、“威登别墅”均属小面积住宅区，万科地产的影响力受到限制。随着公司地产业务形成规模经营的态势，万科地产已开发和即将开发的物业面积达数十万平方米。仅以上海城市花园项目为例，其占地面积约30万平方米，建筑面积约42万平方米，总投资额8亿多人民币，整个项目预计用2。5~3年时间完成，年营业额约3亿元人民币。考虑到万科公司1992年全年营业额为4亿~4。5亿元，可以预见万科地产的经营规模在未来几年将成几何级数增长，其占万科集团经营额的比重及回报都将举足轻重。
第四，万科地产旨在推销一种新的生活方式，这是万科地产与其他房地产公司迥然不同的经营特点。万科开发房地产，不以赢利为惟一目标，也不只是单纯为客户提供居所，而是从满足人们追求舒适、便利、完美的生活方式出发，自始至终为客户的各种合理需求提供尽善尽美的服务。为此，每个项目都力求规划合理，设计完善，施工管理一丝不苟，把高品质的物业交给客户，而且在房产售出之后，注重物业管理，提供成龙配套的服务，保证客户处在优雅、宁静、清洁、安全、便利的生活环境之中，处处感受到万科对他们的关心和尊重，万科还邀请客户参与物业管理，共同营造完美温馨的生活氛围。
除了上述经营特点外，万科地产还在发展中形成了自己的经营理念，称之为“理想主义加实际的操作技巧”。万科不仅要有推销新的生活方式的信念，还要有创造城市文化的责任感，要有将建造的物业变成城市景观一部分的理想，对城市