次贷危机与房地产泡沫-第17章

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0以内，就不会出现房地产泡沫。
中国城市房地产泡沫程度比较（3）
　　掌握房价走势预测的方法
　　表7…172006年中国35个大中城市房价收入比排名
　　排名城市名称居民人均可支配
　　收入（元商品房价格
　　（元/平方米）房价收入比
　　（100平米；3
　　口之家）
　　1深圳市2256793841386
　　2北京市1997882801382
　　3上海市2066871961161
　　续表
　　排名城市名称居民人均可支配
　　收入（元商品房价格
　　（元/平方米）房价收入比
　　（100平米；3
　　口之家）
　　4厦门市1851363401142
　　5大连市1335045251130
　　6天津市1428347741114
　　7广州市1985165451099
　　8杭州市1902762221090
　　9福州市1432143961023
　　10西安市1090533171014
　　11太原市1174135651012
　　12武汉市123603702998
　　13沈阳市116513376966
　　14合肥市110133131948
　　15成都市127893592936
　　16南昌市112433126927
　　17兰州市94182614925
　　18青岛市153284253925
　　19宁波市196735437921
　　20昆明市107662908900
　　21南宁市109382872875
　　22海口市107122786867
　　23南京市175384497855
　　24银川市100682455813
　　25哈尔滨市112312703802
　　26郑州市121872874786
　　27济南市153403495759
　　28长春市113582572755
　　29西宁市93352022722
　　30贵阳市112222338694
　　续表
　　排名城市名称居民人均可支配
　　收入（元商品房价格
　　（元/平方米）房价收入比
　　（100平米；3
　　口之家）
　　31乌鲁木齐市104322095669
　　32重庆市115702258651
　　33长沙市139242644633
　　34石家庄114952041592
　　35呼和浩特市140552368562
　　数据来源：搜数网。
　　图7…72006年中国35个大中城市房价收入比比较
　　从表7…17的统计结果可以看出，我国35个主要大中型城市中，有33个城市2006年的房价收入比大于警戒线6，也就是说假如该城市某家庭的年收入为1，房价已经达到了该家庭年收入6倍以上。有11个城市甚至达到了10倍以上。深圳和北京的房价收入比达到了13以上。这些城市的居民购房压力要比其他地方的居民大得多。
　　略
　　6房地产泡沫程度综合评价
　　……………………………………
　　由于房地产市场是一个非常复杂的市场，其价格由多种因素共同决定，因此每一个指标虽然都有一定依据，但都是从某一个方面监测房地产泡沫的程度，有一定局限性。因此，本书在各个主要指标分析的基础上，对房地产泡沫进行全面综合的分析评价。
中国城市房地产泡沫程度比较（4）
　　掌握房价走势预测的方法
　　首先确定各指标权重。房价收入比是国际上通用的监测房地产泡沫的重要指标，故赋以40％的权重；房屋租售比同样是国际上通用的监测房地产泡沫的重要指标，但受数据获得的限制，我们仅能用房价销售指数与租赁销售指数之比来代替这一指标，故赋以较低的20％的权重；由于我国为发展中国家，城市化方兴未艾，这在一定程度上，会使房地产投资增长率/GDP增长率、房地产投资总额/固定资产投资总额两个指标高于发达国家，因此对上述两个指标赋予较低的15％的权重。最后预售制度在我国商品房房屋销售中很普遍，这在一定程度上削弱了施工面积/竣工面积这一指标的科学性，因此赋予其最低的10％的权重。
　　然后确定泡沫临界值。表7…20给出的泡沫临界值是国内外相关研究中比较通用的数值。
　　最后计算综合泡沫程度。以北京市为例，
　　北京综合泡沫程度=（5573％/2250％）15％＋（110/1）20％＋（1385/6）40％＋（328/3）10％＋（044/2）15％=1655
　　表7…202006年中国35个大中城市房地产泡沫程度综合评价比较
　　排序城市房地产投
　　资总额/
　　固定资产
　　投资总额房屋租售比房价收入比
　　房屋施工
　　面积/竣
　　工面积房地产投
　　资增长率
　　/GDP增
　　长率综合泡沫
　　程度
　　泡沫临界值225％16321
　　权重15％20％40％10％15％100％
　　全国平均1764％1069543492151243
　　1北京5573％11013823280441655
　　2厦门3295％11311426952511627
　　3深圳3621％12213863680151543
　　4福州4323％11210234432441525
　　5大连2802％1311134082181501
　　6西安2940％10810145962161449
　　7杭州3222％1131095811071441
　　8沈阳3164％1299662922981434
　　9海口3190％113867886157143
　　10成都3259％1099364042431376
　　11上海3250％11011613340681373
　　12合肥3595％1119484571681372
　　13广州3282％107109949051366
　　14南宁3411％1098754822081345
　　15武汉2834％118998329187134
　　16天津2353％12511142721111324
　　17郑州2737％1177865482571316
　　18太原1682％10310127270891302
　　19昆明2630％10192683071297
　　20兰州1852％1239255521511284
　　21青岛2290％1229254211211244
　　22长春2434％1027554113061236
　　23南京2859％123855411115123
　　24宁波2085％119213741271193
　　续表
　　排序城市房地产投
　　资总额/
　　固定资产
　　投资总额房屋租售比房价收入比
　　房屋施工
　　面积/竣
　　工面积房地产投
　　资增长率
　　/GDP增
　　长率综合泡沫
　　程度
　　25贵阳2876％119694531511182
　　26南昌1861％1179273141161168
　　27长沙3275％1046334851671136
　　28济南1703％1177594141341092
　　29重庆2748％116513981281066
　　30呼和浩特1892％1155625911831065
　　31银川2616％097813226046102
　　32哈尔滨1961％1068022380751013
　　33西宁2193％1097223470621008
　　34石家庄1319％1135923462451008
　　35乌鲁木齐2730％0986692940190936
　　通过计算，我们将泡沫程度分成四类：
　　1没有泡沫城市：（加权综合指标＜10）
　　………………………………………………………
　　上述35个城市中只有一个城市，即乌鲁木齐市低于标准指数10，说明该城市尚未出现房地产泡沫迹象。
　　2轻度泡沫城市：（10＜加权综合指标＜12）
　　………………………………………………………………
　　35个城市中有11个城市处于该范围内，这些城市呈现出轻度的房地产泡沫迹象，城市的投资结构、供需状况、房地产价格等方面发展不够均衡，导致局部房地产过热，甚至出现泡沫迹象。
　　3中度泡沫城市：（12＜加权综合指标＜14）
　　………………………………………………………………
　　35个城市中有14个城市处于该范围内，这些城市呈现出较强的房地产泡沫迹象，主要表现在房地产投资总额占固定资产投资总额比重偏高、房价收入比较高等，城市固定资产投资结构不甚合理，房地产投资增长率高于城市GDP的同期增长率。
　　4严重泡沫城市：（加权综合指标＞14）
　　………………………………………………………
　　35个城市中有9个城市处于该范围内，这些城市呈现出较严重的房地产泡沫迹象，主要表现在房地产投资总额占固定资产投资总额比重过高、房价收入过高、房屋租售比过高、房地产投资增长率高于城市GDP的同期增长率等。
　　进一步分析，这些城市房价过高，既有过度投资、价格过高等表层现象，同时也反映了人们的居住偏好、价格预期等心理与行为方面的因素。这些城市多处于政治、经济、旅游、文化高度繁华地区，有着独特的优势与魅力，对无论开发商还是城市居民都更具吸引力，故而进一步促成了这些地方的房价走势。
　　图7…102006年35个大中城市综合房地产泡沫程度比较
　　第八章未雨绸缪：拒绝“中国版次贷危机”
　　房地产业作为国民经济中的重要支柱产业，对其他行业乃至整个国民经济的拉动作用明显，本章首先告诉您房地产业在国民经济中的地位，然后分别对政府、房地产企业、个人购房者等给出次贷危机的启示并提出应对房价涨跌的建议，以共同拒绝“中国版次贷危机”。
次贷危机对中国的启示（1）
　　掌握房价走势预测的方法
　　1对政府进行金融管理的启示
　　…………………………………………
　　积极推进资产证券化进程
　　虽然从表面上看美国次贷危机是因为资产证券化、银行风险控制不力导致的，但实际上正是资产证券化实现了风险共担才没有导致发放次级债的房地产金融机构的全面破产。
　　虽然我国经济仍呈高速发展态势，房地产市场方兴未艾，个人住房贷款属于各商业银行争夺的蛋糕，但自2005年中央政府对房地产业重点开展宏观调控之后部分地区出现了住房交易量严重萎缩、价格滞涨、有价无市的行情，开发贷款和个人住房贷款的不良率均有所提高。我们有必要居安思危开拓思路尽快启动证券化项目，利用证券化产品转嫁风险。政府应该出台相关的政策鼓励金融企业开发新的金融产品，促进我国资产证券化的进程。
　　加强对金融创新的监管
　　市场不是万能的，监管起着重要作用。美国次贷危机的传导机制是，银行负责产生次级贷款，投资银行负责打包、深加工和销售，评级公司负责债权的“质量监督”，对冲基金、保险基金等机构投资者为消费者。在这个链条中，由于缺乏必要的金融监督，所以使得风险不断积累和放大，最终产生了对全球市场的影响。因为银行等贷款机构，始终不必承担信贷风险，从而失去了对风险了解和关心的动力，而评级公司只是根据次贷发行时的资料进行评级分析，事后不进行风险跟踪，以致从次贷产生到最后销售都缺乏必要的风险监管。在美国这个成熟经济体中都存在金融监管缺位的现象，那么在我们这个成长的经济体中，更应该注重对金融机构风险的监管，把防范风险的工作落到实处陈兵建美国次贷危机对中国金融监管的启示［J］学术纵横，2008（7）。
　　提高利率和汇率政策的主动性、灵活性
　　一方面，避免利率提高过快刺破房产泡沫；另一方面，一旦国内经济出现衰退和通货紧缩迹象，要及时调整货币政策，扩大信用支持，阻止市场信心下滑。
　　系统地评估当前汇率制度的政策效果
　　鉴于当前绝大部分的住房按揭贷款都是浮动利率贷款，央行在调整利率的过程中需要格外小心，以免造成由货币政策引发的金融风波。及早研究和周密安排各行业的应对措施，加快衍生产品市场发展，为各行业创造应对利率、汇率风险的避险工具美国次级债危机会否波及中资银行［N］中国经济时报美次债危机对中国经济五大影响房市风险更突出［N］上海证券报。
　　2对中国房地产业管理的启示
　　…………………………………………
　　完善内控措施，健全风险管理制度
　　要对房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理等做出明确规定，完善各类房地产贷款风险分类制度，建立动态的风险拨备机制。改进房地产贷款客户的信用评级和统一授信管理办法。建立各类房地产贷款分类统计及风险敞口的月度监测与分析制度，健全房地产贷款风险评估和预警指标体系美国房地产信贷危机的启示［J］中国经贸导刊，2007（10）。
　　政

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第17章

次贷危机与房地产泡沫-第17章

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