次贷危机与房地产泡沫-第15章
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之久的低迷。
表7…51987～1995年海南省房地产价格变化情况周成主中国房地产市场年鉴1996中国计划出版社，1996
年度平均价（元/平方米）涨幅（％）
1987年975
1988年135038
1989年上半年13500
1989年下半年975…28
1990年125028
1991年140012
1992年5000257
1993年上半年750050
1993年下半年4000…47
1994年3500…13
1995年上半年3150…10
由于中国当时处于经济转轨阶段，市场经济体制正在逐步建立而市场还远未成熟（特别是房地产市场），因而中国房地产泡沫的成因又有自己的特殊之处。
1992年初，中国东部沿海地区大大加快了改革开放的步伐，大量资金涌入这些地区。对未来地价走势的良好预期引发了大量的土地投机。在这种投机气氛下，在房地产最为狂热的时候，海南7000多家公司中，至少有5000家企业参与过房地产交易，它们大都通过各种关系，采取合法、非法手段批到土地，然后拿地皮作抵押向银行贷款，拿到贷款之后再将地皮炒出去。在这些炒家的哄抬之下，地价、房价短期内暴涨。投机需求造成的地价暴涨造成更大的土地投机，最终形成地产泡沫。因此，土地投机是海南房地产泡沫形成的直接原因。
房地产泡沫留给海南的遗产是数目巨大而不详的金融不良资产。房地产狂热而无序的投资开发，造成企业资金被“压死”，民间资金被“套牢”，严重影响了国民经济的发展。在1992年到1998年之间，全国GDP峰谷落差平均为4个百分点，而海南省为359个百分点，大起大落，位居全国之首。
房地产泡始于金融业的混乱和失控。当时各路资金通过各种渠道竞相涌进海南，除四大商业银行扮演主角外，被卷进来的还有股份制银行、城市信用社、农村信用社、信托公司、财务公司、大型国企、乡镇企业和民营资本以及各种名目繁多的集资款，最终从泡沫中全身而退者却寥寥无几。在这一轮房地产泡沫中，最大的赢家是从金融机构贷款的个体商人，最大的输家是拥有所谓房地产抵押物的金融机构。
北海市房地产泡沫
北海市位于广西壮族自治区南缘，直到20世纪80年代末，还仍然是坐落于北部湾东北海岸上的一个宁静的海滨城市。1992年，北海市抓住邓小平同志南巡讲话的机遇，试图借助自身的地理位置和资源的双重优势，采取“土地成片批租、成片开发”的发展战略，实行所谓的“低门槛”政策，以使经济迅速增长。然而，正是由于这一“低门槛”政策的实施，把依靠炒作房地产作为城市发展的一种模式，使得北海一时间成为全国热点投资城市，全国各地的资金纷纷涌入北海，圈地造房，整个城市成了一个名副其实的大工地。但是，真正兴办实业的寥寥无几，真正的投资者逐步撤出。
1992～1994年，北海批租土地面积为6775平方公里（按规划蓝线图计算为8384平方公里，相当于原城区面积的5倍。其中，大部分为开发区用地，面积共4464平方公里，占批租土地总面积的66％。由于投资能力有限，这些已批租土地绝大部分没有开发，至1995年底，北海市全部批租土地中只有1674平方公里土地已经动工建设，未开发土地面积达51平方公里，占批租土地总量的75％。据估计，这些土地至少需要20年时间才能开发完毕。
1992年初，北海市仅有3家房地产公司。由于北海市政府采取“低门槛”政策，土地出让价最高为97万元/亩，并且成片大面积出让，允许购地者再转让，即允许炒地，这使得北海市土地投机严重。1992年4月地价开始暴涨，半年间，地价上涨一二十倍，最高地价达到每亩120万元，出现了典型的地产泡沫现象。
如何识别房地产市场中的泡沫（1）
掌握房价走势预测的方法
近年来，在投资和出口双重拉动下，中国经济多年来保持高速增长，外汇储备也早已突破了万亿美元大关。同时，在诸多因素的共同作用下，各种资产价格也不断上扬，其中，房地产市场的表现最为明显。
1房价高企，引发泡沫之争
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图7…11987～2006年中国商品房和住宅价格走势
由于国民经济持续快速增长，居民收入水平大幅提高以及工业化、城市化进程的加快，近年来，我国房地产业飞速发展。1987年至今中国房地产行业一直呈线性趋势发展，而2006年之后房地产销售额的上涨速度甚至快于销售面积的上涨速度，更是突显出了在房地产业发展的同时，房地产价格的飞速上涨。据国家统计局相关统计数据显示，2006年12月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨54％，环比增高02个百分点。新建商品住房销售价格同比上涨63％，环比增高05个百分点。2007年1月份，房价继续延续前一年上涨态势，全国70个大中城市房屋销售价格比上年同期上涨56％，环比增高02个百分点。房地产的投资开发总额、成交价格和交易额的大幅上涨，可以说是近几年我国房地产市场最鲜明的特征。以致有学者认为，我国房地产已出现过热、甚至泡沫的迹象。
对目前我国房地产形势的分析，经济学界存在着两种针锋相对的观点，一种是认为中国房地产存在泡沫，而另一种却认为并不存在泡沫，充其量也就是房地产出现局部过热。
房地产泡沫论
耶鲁大学经济学教授罗伯特•；希勒与中国经济学家吴敬琏就中国房地产“泡沫”问题进行了精彩对话。对当前中国房地产的“火暴”现状，吴敬琏认为房地产市场中是不是存在泡沫要比股市是否存在泡沫的问题更难回答。但他认为那些声称房地产市场没有泡沫的人所持的证据还不够充分，空置房的占有率下降不能作为房地产市场没有泡沫的依据。一旦以投资为目的的资金进入房地产市场，那和股市也就没有什么区别了，泡沫也是自然的；希勒表示，有一种全球都很普遍的现象，即，凡是有魅力的城市，房地产市场的泡沫是必然的。无论从波士顿到纽约，还是从伦敦到悉尼，房地产市场低迷或是长期高涨都会造成泡沫，这也是规律。可以看出，两位大师都承认房地产泡沫是必然的，也可能是正常的、自然的吴敬琏，希勒中美“泡沫”专家公话金融房产泡沫［N］国际金融报，2003…02…26。
复旦大学谢百三教授（2003）认为，目前我国部分城市房地产市场已经出现了泡沫经济，他认为我国部分城市房地产近几年出现的投资热、圈地热以及房地产价格非理性上涨，是导致商品房空置率居高不下的主要原因谢百三高度警惕我国部分城市房地产业的泡沫经济卷土重来［J］价格理论与实践，2003（1）。
中国社会科学院金融研究所易宪容博士（2005）也认为中国房地产存在泡沫是不争的事实。国内的房地产泡沫早已被吹得很大了，但房地产泡沫往往是集中到一个或几个城市，我国房地产泡沫很难在全国城乡各地普遍产生易宪容中国房地产泡沫是不争的事实［J］学习月刊，2004（12）；易宪容谨防房地产业要挟整个中国经济［N］国际金融报，2004…07…30。
房地产业已经把地方政府、国家经济及民众利益捆绑在了一起。
国家计委经济研究所经济运行与发展室主任王小广博士（2006）认为我国房价收入比估计已高达10倍，我国房地产业是高泡沫的高增长，房地产业不能再非理性繁荣下去。表面上看房价飞涨是得到需求高增长的支撑，而实际上就像被人为炒高的股价一样，房地产业的继续过快增长令人担忧。房地产如果持续这样“非理性繁荣”，将大大增加金融系统的不确定性，造成越来越大的潜在风险压力。如果房地产业出现问题，风险将由全社会承担，而获益仅属于极少部分人王小广房地产业不能再非理性繁荣［J］瞭望，2004（5）。
房地产非泡沫论
厉以宁在谈到房地产泡沫问题时，总会用到他的第二套住房理论。他认为，很多居民有“第二套住房”的需求，应该把它看成是扩大需求的方式。在有效需求支撑的前提下，即使局部地区可能出现房地产过热或结构性过剩现象，也不能就此判断房地产业已经是“泡沫经济”。他还认为，房价上涨主要由需求和供给两个因素决定。从需求角度看，由于物价上涨，通货膨胀率已高于银行利率，居民的银行存款不保值，股票变数又太大，因此购房便成为最能保值增值的工具；从供给角度看，上游原材料的成本增加，必然会推动下游房价的上涨，这是正常现象，不能说房地产存在泡沫张光兴，厉以宁，杨慎纵论房地产形势［J］中国房地信息，2005（1）。
北京大学萧灼基教授（2003）认为，房地产市的特殊性决定了房产销售期跨度较长，不少房屋的空置现象只是暂时的。就全国总体情况而言，不存在过剩之说。
华远集团总裁任志强的观点代表了诸多房地产开发商的共识，也不认同“房地产泡沫说”。任志强在博鳌亚洲论坛2007年年会上接受专访时指出，中国房地产市场没有泡沫。房价普遥上涨并不意味着“泡沫”，而是表示需求的客观存在。对于空置率，国内业界的辩解是，国内外对空置率的统计口径不同，不能简单对比。任志强认为，整个中国的住房空置率是下降的付敏我国房地产泡沫问题讨论综述［J］经济理论与经济管理，2005（6）。
2识别房地产泡沫的七大指标
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目前中国房地产价格的快速上涨是价值的理性回归，还是已经存在房地产泡沫？房地产泡沫形成的因素复杂，是诸多因素共同作用的结果。因此，判断是否存在房地产泡沫、泡沫程度有多大，需要运用不同的指标从不同的方面综合加以分析。本节将通过选取若干评价指标，对中国近年来的房地产相关数据进行对比分析，对我国房地产市场泡沫问题进行实际分析。
房地产投资增长率/GDP增长率
房地产开发投资额是房地产供给对需求最直接的反映，开发投资额超常增长可能意味着投机需求和虚高价格的形成。一个用来衡量房地产开发投资增长快慢的重要指标就是房地产投资额增长率/GDP增长率，通常认为该指标不应该超过2。
房地产投资总额/固定资产投资总额
这一指标可以反映用于房地产业的投资占某一地区全社会固定资产投资总额的比例，用来说明某一地区当年有多少资金投入到房地产业。因此，房地产开发投资占全社会固定资产投资总额的比重是衡量房地产业发展持久性、稳定性的重要指标，是反映投资结构是否合理的基础指标，同时也是衡量房地产业发展规模与国民经济生产总量关系的主要指标之一。
如何识别房地产市场中的泡沫（2）
掌握房价走势预测的方法
在发达国家，房地产投资占固定资产投资的比重指标一般为20％～25％，由于我国是一个处于高速发展阶段的发展中国家，对房地产投资的需求非常旺盛，因此，当评价我国是否存在房地产泡沫时，可以将该指标适当提高。
商品房施工面积/商品房竣工面积
根据房地产泡沫生成机理，商品房施工面积和竣工面积是房地产发展过程和结果的体现。选取该指标可以反映未来房地产市场供应情况。施工面积一般为竣工面积的3±05倍，反映了未来1～2年现房的供应量，若其值小于25倍，会出现供应短缺，若大于35倍，未来供应量将会放大。该比值越大，说明泡沫越大。
房屋的空置面积与空置率
房地产市场是否有“泡沫”，空置率是另一个比较有说服力的重要指标。房屋空置率可以从一定程度上反映房地产市场的供求关系和销售情况，是衡量房地产业发展健康状况的重要指标，可以直接用来表明房地产市场的热度和泡沫程度。按照建设部的定义是：空置率是指累计的商品房空置房屋面积除以近三年商品房竣工面积之和。一般来说，空置率范围在3％～10％之间可以认为是比较健康的，而空置率的警戒线是10％。
学术界通常认为：当一个国家的商品房空置率为3％以下时，买房人几乎找不到自己需要的房源，市场呈现为房屋供不应求；当商品房空置率为3％～10％时，市场较为平稳，整个市场供应虽然不显得过剩，但买方已有充分的选择余地；而当商品房的空置率大于10％时，则房地产商品
