地产江湖 揭密房地产大腕的发家史-第6章

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，清政府在1843年下令行商偿还300万银元的外商债务，而伍秉鉴一人就承担了100万银元。

　　这位老兄之所以能够爆富，主要是依靠的广州的通商口岸地位，形成了绝对程度上的垄断，这种垄断具有官商、贸易许可、地域垄断多重色彩。等到鸦片战争打完后，咱大清朝又被迫签订了五口通商后，广州的贸易垄断地位一被打破，十三行的贸易量开始下降，再加上替朝廷赔款、贪官勒索，伍家的辉煌也就结束了。

　　再下来就是胡雪岩，先依靠王有龄、再依靠左宗棠，成了二品红顶戴商人，千古商人第一。但左公一死，胡雪岩也就土崩瓦解了。胡雪岩去了，可这种官商模式没去。

　　为什么只有胡雪岩的官商模式发扬光大了？

　　回头看一下笔者刚才不厌其烦讲述的那些例子。

　　几乎两千年的“盐铁专卖”政策，牢牢的把握住了当年的这些升级朝阳行业，根本轮不到私人插手，想在这里面发财，没门。

　　沈万三富可敌国，最后挡不住朱元璋的一句话，这就进一步决定了大家的价值取向，重官轻商。

　　伍秉鉴的致富有太强的时代背景和地域因素，很难具有复制的可能。

　　只有胡雪岩，他的出现实际上是踩在中国两千年商人的肩上、是一位集大成者。社会价值取向“重官”，那就背靠大树好乘凉，借官威、借政府采购、借政府制造的垄断效应、借政府的信用致富。




第四回　　　如何走过灰色区域（8）




　　朋友们可以设身处地的盘算一下。

　　同样，你也经商，新技术不好研发掌握吧？那你就很难进入技术密集型的产业，做不了微软。

　　而获取资金和人力等生产要素的最便利方式，就是走胡雪岩公的路线，不会技术、不会融资、没有高等级的信用，那请客吃饭、给人送钱、陪人玩弄女色、拉关系这总会吧？在当时的社会背景下，要是这都不会，恭喜你，你可以做良民了，安心科举吧，没准有望成为范进。

　　从中国传统商业的氛围来看，胡雪岩的路线实际上是最具操作性、最具可复制性的一条道路。拉关系以求垄断，以垄断以求发展，以发展以求财富，以财富再拉关系，如此循环。

　　相比于西方工业革命后的一些科技或金融企业来言，他们是以技术、以资金求发展，以发展求财富，以财富求垄断，以垄断求更大的财富。其间也少不了腐败，女色、钱权一样不少，比咱中华帝国差不了什么，在腐败程度上或许更有过之而不及。美国刚兴起、以及南北战争刚结束的时间段内，百废待兴，群豪并起，那才叫一个无法无天呢。

　　插进来一个例子：

　　1868年，美国市场两大富翁范德比尔特与德鲁之间，爆发伊利铁路股权争夺战。那时候铁路是最火的新兴经济、高科技，前进的方向，时髦。呵呵。

　　范德比尔特开始大量购进伊利股票，同时指使他所控制的法官颁布法令不得增加伊利股票的总量。

　　德鲁和他的盟友则指使他们自己的法官下达了完全相反的法令，他们把大量伊利铁路的可转债转成了股票，同时还印刷了数万股崭新的伊利股票。结果，他们使得范德比尔特控制伊利股票的美梦彻底破碎，并在他反应过来之前，在市场上全数抛出了他们刚刚制造的掺水股票，席卷了范德比尔特的七百万美元后逃离纽约。

　　在随后的几个月里，范德比尔特和德鲁都继续疯狂地贿赂立法机构以使胜利的天平倾向自己。最终，两败俱伤的范德比尔特和德鲁达成了妥协。

　　这种贿赂疯狂倒什么程度呢？当时的人记载的情况是：有些议员（立法机构）以1000美元的价格卖出了他们的选票，却被卖价更高的同僚耻笑为可怜虫。腐败彻底公开化，连面纱都不要。

　　拉拢腐蚀法官、议员，直接修改法律，哈哈，拉个把法官下水的贿赂行为一对比成了小儿科。

　　但是，请注意，尽管腐败现象横行天下，但通用、西门子这样的公司，确实还是有核心技术的，“他们是以技术、以资金求发展，以发展求财富，以财富求垄断，以垄断求更大的财富”，就算被打断了腐败环节，尚不会影响到企业的核心技术。象微软这样的企业，就算发生了贿赂案，高管或大股东跟哪个高官一起翻船了，企业的核心竞争力会丧失吗？你会因为微软发生腐败，而不用XP吗？

　　就算企业有人被抓了，关系网要重新铺垫，但企业的核心技术、靠技术积累的资本、市场还在。

　　但是，官商型的企业不一样啊，他们是“拉关系以求垄断，以垄断以求发展，以发展以求财富，以财富再拉关系，如此循环放大”，关系一断，企业的根基就动摇了。本来就没技术，好不容易赚了几个钱，一清查，先是归还银行贷款、再是归还挪用的社保、养老种种名目下的资金、再把非法坐庄赚的钱一没收、在查查非法所得……行了，一轮检查下来，一夜回到解放前不说，还倒欠一笔人民血债。

　　实际上官场更是无情啊，靠上的关系往往很容易倒在互相倾扎的斗争中，

　　《红楼梦》里怎么说，

　　眼见他起高楼；

　　眼见他宴宾客；

　　眼见他楼塌了。

　　所靠的官员往往就是冰山，自己又能风光多久呢？

　　胡雪岩最终的下场，就是最生动、最现实的例子。唉，可利字当头、利令智昏、现实逼人，在寻找到大树的那一刻，欣喜还来不及，谁又能像那样远、想那样多呢。




第四回　　　如何走过灰色区域（9）




　　这种胡雪岩模式先天就决定了中国近代商人的悲剧性。本文所探讨的个别大腕，慎重啊。周正毅、张荣坤殷鉴不远啊。

　　回头细说房地产行业，行业的支柱一是土地，二是资金，土地具有先天的垄断属性，这块地你占了，别人就没戏了。土地在政府手中、资金在银行手中，政府的执行人是官员，银行的执行人……呵呵，最近都改成经理、总经理、部门经理了，不是官员了。

　　剩下的路，该怎么走还用说吗？

　　当然，现在并不是所有的商人都继续走胡雪岩的老路啊，特别说明啊，有多少人走这条路、有多少人走过这条路、有多少人还在走这条路、有多少人没走这条路，相信大家心里都是有谱的。

　　今世毕竟不同于以往，监督制度是越来越完善的，土地招拍挂、银行贷款流程完善、股市融资渠道、债市渠道也都陆续完善，突破胡雪岩模式的外部环境，正在具备。看看中国的富豪榜，靠新技术、资金、市场渠道而成功的人士已经为数不少。

　　相信，所有的中国房地产商人、所有的中国商人彻底走出胡雪岩模式只是时间问题。

　　之所以这样说，不是文尾刻意的唱高调，这是市场规范发展的必然方向，顺之者昌、逆之者亡，随着市场经济制度的完善，光靠关系成就的企业如果不能及时完成向资金、技术型企业的转型，那必将为市场淘汰。




第五回　拆迁（1）




　　东方广场代表的难题

　　1994年，中国财富界的偶像，李嘉诚落实来北京发展项目了，那就是现在长安街沿线的标志性建筑——东方广场。

　话得从1992年8月的一天说起，当时在东方海外任职的周凯旋在长安街上锁定了这块地。

　　因以董氏集团的东方海外公司名义做，项目名称就叫“东方广场”。

　　东方广场项目在香港引起了轰动，董建华亲自出面，邀请多家地产商合作，也曾找到香港地产界头号人物李嘉诚。周凯旋亮出所有单位的合作意向书，提出如果李嘉诚要做这个项目，自己应该赚取相当于总投资2。5％的佣金。她一举成功。

　　1993年秋天，周凯旋在北京王府饭店第一次认识李嘉诚，她事先准备了厚厚一摞材料，精心组织了各种理由以说服李先生。当他们面对面坐下时，李嘉诚开口就问，负责这个项目是否因为你有丰富的地产经验？周凯旋直言相告没有。李先生没再追问她的经验和阅历，只问她用什么办法搞定拆迁和土地平整。

　　5分钟后事情谈妥，李嘉诚一口答应了周凯旋提出的佣金比例，并由她负责全部拆迁和办成全套手续。果然，6个多月后，东方广场所征用土地全部腾空，地面建筑物夷为平地。

　　1996年1月，周凯旋将手续齐备的10万平方米“熟地”交给东方广场的项目公司，她按东方广场20亿美元总投资的2。5％得到4亿港元佣金。她只将一半提现，另一半则转为东方广场股权，作为长线投资。

　　因为东方广场项目的关系，周凯旋逐渐靠近了李嘉诚所在的长江实业集团。她的商业策略规划能力也让人刮目相看。

　　东方广场这个项目非常具有典型意义，实际上是一场没有硝烟的战争。

　　1994年，伴随这李嘉诚“东方广场”项目的方案的出台，中国建筑界引起了轩然大波。

　　“东方广场”方案一露面便遭到了众多专家、学者的反对。中国建筑大师罗哲文曾接受笔者采访，采访时罗老回忆说：“当时之所以提出反对，主要是因为该方案严重违反城市总体规划，对北京旧城保护构成极大威胁。按照规划，长安街应该是一些重要的政府部门、具有典型意义的单位所在地，而东方广场这种商业项目完全与长安街的定位不符。”

　　当初反对东方广场项目的、年已九十多岁的中国工程院院士郑孝燮曾对笔者说过：“如果东方广场建在CBD、建在奥运村那肯定没什么问题，但建在长安街上，实际上直接影响到了故宫风貌。”

　　1994年8月到1996年5月，周干峙、吴良镛、张开济、罗哲文、谢雨辰、傅熹年等专家人士多次以联合提案或联名上书的方式，指出东方广场将极大地破坏北京这一历史文化名城的风貌，建议中央和北京市政府应依法办事，按照总体规划对设计方案进行修改。

　　1998年7月，吴良镛、周干峙、罗哲文、郑孝燮、张开济、张锦秋、傅熹年等14位中国工程院院士再次给北京市领导写信，认为在建的东方广场仍然突破了北京城市规划要求，紧急呼吁将东方广场超过规划部分转移到北京旧城外的其他地方进行建设。

　　请记住，14位中国工程院院士没有赢得这场胜利。

　　2000年，东方广场正式落成。经过几年时间，在很多人的意识中，东方广场已成为北京市最具现代都市感的区域之一。笔者认识的年轻人，都很喜欢东方广场，购物、约会、电影都很方便，时尚、现代，感觉很不错。

　　很多年轻的人对此普遍认为，那个地段可以有王府井百货，可以有新东安，为什么就容纳不下一个东方广场？这样一个综合购物体，屹立于此，交通便利。为什么长安街上就一定都是政府部委的大楼？长安街就一定只能容纳政治的象征吗？俺自己也老在那晃悠，呵呵，也觉得不错。

　　一场论争，谁对谁错呢？据说，虽然东方广场盖起来了，但周凯旋、长江实业也并非全胜，规划方案也是经过大幅修改的，楼高进行了很大的调整，弄得嘉诚哥为这个项目很是输了几年血，但现在已经租金昂贵了，黄金地段啊。




第五回　拆迁（2）




　　想起罗老说的一个故事。

　　上世纪50年代，北京市计划拆除历代帝王庙牌楼，著名建筑学专家梁思成对此大力反对，向中央领导直呈意见，在与周恩来总理沟通时描述说，帝王庙牌楼在北京夕阳的照映下具有无限的诗情画意，周总理回答说：夕阳无限好，只是近黄昏。

　　最后，历代帝王庙牌楼还是被拆除，梁思成为此大哭几天。在拆除牌楼之时，梁思成对拆除者说：“50年后，历史会证明你是错的。”

　　2004年，北京市有关部门开始计划重新修复历代帝王庙牌楼。在获悉该消息后，作为梁思成弟子的罗哲文感慨良多。

　　作为当代人，我实在评判不了谁对谁错。50年后，我们会如何看待东方广场呢？

　　或许只有五十年以后，才能看清楚吧，但还有用吗？

　　之所以在这里谈东方广场项目，是因为这样项目具有极强的代表性，代表了两种理念的冲突，代表了新与旧的交锋，折射了当前中国房地产行业的一个突出问题，对旧的东西怎么办？拆与不拆？怎么拆？拆了之后怎么办？

　　德国小磨房的故事

　　首先要说明，拆迁是个国际化的难题，只要有新陈代谢，就必然会引发拆迁问题。

　　很多朋友经常会引用一个国外的故事，来说明西方国家是如何的尊重个